限售是本轮调控新手段 F面͌场分化挑战

2018-07-11 09:17:42 来源Q凤凰网

  在“房住不炒”的d调下Q多地因城施{、分c调控政{密集出台。

  7月2日,n廊坊大厂县表示Q自该日赯限购政策解除前,暂停办理个h之间不动产抵g务。

  同一天,上v出台暂停企业购房政策。至此,上v成ؓl西安、长沙和杭州之后Q第四个限制企业购房的城。

  中原C研究中心l计数据昄Q截至6月,全国过25个城发调控政{,y计发布房地产调控政{内容多达32ơ,2018q上半年y计发布楼市调控政策高达192ơ,相比2017q上半年的116ơ调控,上涨q度高达65%。

  q日Q住建部也会同中宣部、公安部、司法部、税务d、市场监d、银保监会等部委Q联合印发了《关于在部分城市先行开展打MR害群众利益违法违规行为治理房C񔌎场p专项行动的通知》(以下U《通知》)Q决定于2018q7月初至12月底Q在北京、上L30个城先行开展治理房C񔌎场p专项行动。

  “楼进入深度调整期。”全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报记者表C,“历q来的调控证明,对市场看I的F会‘受伤’。”

  不过Q新城控股高U副总裁Ƨ阳捷对时代周报记者表C:“不能认定房C调控升Q应该说是一些城楼过热,因此部分城市调控加码。”

  “地产商们的日子q是艰难的。”7月7日,n城执行董事长和总裁p斌在电话中对时代周报记者慨叚wQ面对经去杠杆和严调控的大环境Q房C商要谋求逆势快速发展,q不是一件容易的事情。“不q,我对C行业q是有信心,虽然最后的l果可能不是每家都能做大做强。”

  调控加码

  调控q年来逐渐加码。

  2016q2月17日国家发《关于调整房C交易环节契税营业E优惠政{的通知》之后,调控政策从全国一盘棋到因城施{{变,调控的职责从中央陆箋下放到地斏V

  l合恒大集团首席l济学家Lq뀁中原地产研I首席分析张大伟以及诸多业内人士的观点,以2016q“9·30”新Fؓ界线Q地产收y的周期正式开始。

  针对调控政策Q时代周报记者采F诸多房地产业内h,在大多行业h看来,本轮调控(2016q9·30新政–至今)为“打补丁”式的调控,范围则从一二线扩容到部分三四线城市。

  2016q9月30日至当年12月,以多个城开始限购ؓ特征Q一U城和ZU城通过“限土拍”等新行政手D升U调控,为“9·30”限购限hy再助攻。

  2017q“3·17”新政再度开启了调控的另一波浪潮。以限售为特征,一些发辑֟群的非核心城市收紧调控Q比如京z冀城市的环京、环雄安区域;F角的嘉兴、太仓;珠三角城群的佛山、中q城市。

  C2017q7月,“租赁”成为政{调控的主要内容。与此同Ӟ一些普通的二三四线城市启动限售以及限购Q例如北部湾城市的南宁、桂林、北L城市。

  2018q3月v的另一波密集的调控则表明,楼市调控正进一步在三四U城蔓延开展,比如贵州、昆明等。

  “现在由住徏部主导的问责机制和六部委的房C巡查开始了严打模式。”张大伟分析认ؓQ“逢涨必查成ؓ了2018q上半年房地产市控政{历史最密集的最主要原因。不q,房地产调控的方向不变Q^E依然是势。”

  报告分析认ؓQ2018q上半年政策非常注重场监管的强化,通过监管的强化,规范场U序Q保障合理购戉K求。

  据该研究院统计,今年上半q_全国过40县(区)以及湖北、v南、湖南、新疆和辽宁5省出台房C񔌎场监管政策Q加强对房地产市场监督检查,查处q法q规行ؓ。

  例如Q武汉、佛山和赣州加强对住戉K售监;南省和南京强化对新房|签备案理;南则重点查处房地产开发领域非法集资行为。

  新特征和新现象

  如果说限贗限购是历年楼市行政调控的主要方法,那么“限售”则是本轮调控中行政手段的新特征。

  2017q3月,厦门率先出台限售政策Q明新购房屋权证满两q方可上交易。此后,限售城市从热点城扩展向其他城市。

  按照报告Q2017q限售的城市有60个,2018q前6月有23个城加入限售行列,当中包括昆明、贵队뀁兰州、哈滨{城。

  按照不完全统计,截至2018q6月,已有50余城实施限售。这些城当中,一部分限售时间以取得不动产权证ؓL点,一部分时间点讑֜|签合同{订日。

  与此同时Q限购的城市在本轮调控中不断出现。数据显C,2016–2018q上半年Q限购的城市分别有13个、67个和11个。

  调控同时催生了摇号制度的诞生。截至目前,南京、上长沙、成都、武汉、西安、杭州、苏州、深圳等城市已经q入“摇h代”。

  Ƨ阳捷对时代周报记者分析认为,新徏商品戉K价制度在多个城市形成一二手Fh格倒挂Q推升了一手房需求,多个城市因此被迫出台“摇号”制度分配房源。

  事实上,自2016q3月,苏州出台限h政策之后Q多个城正在对预售hq行制。就在2018q5月,东莞要求备案hg高于前6月均L10%;长沙则出台成本法核销售h格办法;三亚要求备案hg高于2017q2月均仗

  “摇h{虽然体C公^但放大了供不应求和房价利差的C会影响Q进而出CU种场p。”欧xҎ代周报记者说Q“一二手Fh倒挂产生的房价利差吸引了大量购房者,有资格的购房者变wؓ投资者,攑֤了需求,加剧了供不应求。”

  另据时代周报记者的了解Q截至目前,摇号q程中出Cq规操作的现象。比如在2018q6月初Q西安某楼盘摇号时出现违规销售行为,部分公职人员受到处分。

  “调控不是坏事,短期来看Q可以ؓq热的市场降降温Q但长期来看Q如果我们过于依赖行政性措施,可能无法让市场在资源配置中vn性作用,从而无法消除市Zؕ象。”欧xҎ代周报记者表C。

  三四U城的未来

  不过Q从M数据来看Q房C依旧保持了一定的发展增速。

  按照国家l计局的数据,2018q2–5月,商品戉K售额从12453亿元、25597亿元、36222亿元到48777亿元Q保持上涨;房地产投资篏计g10831亿元、21291亿元、30591亿元到41420亿元Q保持上涨。

  F也呈现出增长态势。报告显C,2018q上半年Q已l有7家房企的销售额过1000亿元销售额增速达到32.5%。其中,中国恒大、碧桂园和万U的权益销售已l突破3000亿元。

  中国恒大和碧桂园是重仓三四线城市的典型。以桂园2017q年报ؓ例,销售额中的58%来自于三四线城市。数据显C,今年一季度Q碧桂园销售额中有过一半以上的业W来自于三四线场业务。

  在本轮调控中Q大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉。来自川财证券报告指出,2017q_其中的30家代表房企,在三四线的拿地面U同比增长145%。

  Ҏ今年6月国家统计局公布的70个城中的新建商品住宅、二手住宅h格情늜Q不三四线城市的房价也在上涨。35个三U城新建商品住宅和二手住宅销售hD然涨q比上月分别回落0.3和0.2个百分点Q但仍上涨6.0%和4.3%。像贵阳、烟台、大理、乌鲁木齐、北秦皇岛{三四线城市涨幅抢眼。

  更惊人的发现q在q70城之外,例如州、鄂多斯等一些曾l被扣上“鬼城”帽子的城市Q房C񔌎场出现了复苏的q。以州ZQ数据显C,截至今年5月底Q常州房Cd存周期只有3.8个月。

  库存斚w也在减少。按照研I发布的《100城住宅库存报告》显C,当前癑֟住宅库存已经q箋34个月同比下跌Q其中73个城库存规模低于去q同期水qIq当中不ؓ三四U城。

  p斌的看法是,一部分三四U城市现过热。“有的三四线城市Q刚性需求不I二手场又没完全发育成熟Q市难持l。”他Ҏ代周报记者表C。

  Ƨ阳捷也Ҏ代周报记者表达了同样的看法,“三四线城市只是局部火热城降温,不会全面降温Q一斚w三年改计划不会改变Q另一斚wl济增长需要三四线城市房地产的En。”

  在对业内人士以及专家的采FQ有观点认ؓQh口向都市圈、城群及部分核心二U城迁Uȝ势不会改变Q与此同Ӟ三四U城分化仍持l。

  不过Q也有房企对三四U城表C看好。日前,新城控股董事长王振华在对时代周报在内的媒体表C,目前公司土储为1441的分格局Q其中一U大概在10%Q二U城在40%Q三U城ؓ40%Q四UFؓ10%Q“接下来Q四U城的占比q可以适当提高。”

  王振华认为,在一二线城市面严调控以及城镇化推进q程中,新城要适当增加q入三四U城。同Ӟ公司在下沉的q程中,要通过l织构架的相应变革,来做l、做深、做透,下沉C四线城市。

  转变对三四线城市的刻板印象,是融创中国执行总裁东南区域集团总裁王鹏的看法。在回应时代周报记者提问时Q他以浙江ؓ例表C,江省的一些传l意义上的三四线城市Q在城市量上已l不可同日而语Q故而公司要聚焦城市的局。“浙江是完全在长三角城市里Q长三角城市的格局较高。”王鹏说道。

  F面新挑战

  值得注意的是Q根据招商证券发的研报Q在其监的68家房企中Q今q上半年目前销售额完成率达50%以上的房企仅有12家。

  分别为,72%完成率的中国金茂、63%完成率的金科集团、63%完成率的龙光集团、59%完成率的桂园、59%完成率的n城、59%完成率的中南|地、56%完成率的恒大、55%完成率的蓝光发展、54%完成率的新城控股、50%完成率的招商蛇口、50%完成率的保利C和50%完成率的合景泰富。

  q将意味着Q要实现今年的目标,大部分的开发商供货均集中在今年下半q。

  F如何l箋保持高周转和高增长,成ؓ不得不思考的问题。

  “过L们强调,F要加速奔跑、做大规模,高周转是必然的也几乎是唯一的模式。三四线城市投资强度低、销售门槛低、回W速度快,寚w周{更ؓ有利。一二线城市虽然受到调控影响Q但同样需要高周{、不恋战。”欧xҎ代周报记者表C。

  研究报告认ؓQ企业要在三四线城市H围制胜Q高周{便是必备的“基本功”。一是品线的标准化Q便于后期大量复制;二是产品设计、审扏V营销{多环节前置Q竭力压~项目开发周期;三是控制营销回款周期。

  “有的房企进入三四线是机会型的点到即止。”一位不愿具名的F高管Ҏ代周报记者表C,“这样也是防范风险的办法之一。”

  在朱荣斌看来Q当下环境下Q阳光城只能选择性地q入三四U城,不能把有些三四线城市作ؓF的战略根据地来发展。“控制好财务风险Q是摆在首要位置的考量。”朱荣斌Ҏ代周报记者强调。

  以此前每ơ遇到调控都会处在“悬崖边上”的l城Z。日前,l城要求员工全面加速资金回W|q且对外表示Q对于不受限h{媄响的目Q要争取把原计划2019q供货的房源提前至2018q开盘销售严格控制付ƾ。

  l城品牌部回应媒体称Q公司内源性现金流的管控安排是每半q度q行的常规管理动作,目前公司日均账面资金不低于500亿元Q现金充裕、安全。

  事实上此前绿城三四线城市目作出U线划定Q单体体量绝对不能超q30万^方米Q尽量控制在20万^方米。

  “当前国内经面临的最大挑战依然是防风险—债务风险和资产沫风险,如果债务q约蔓gQ一定会有企业抛售资产,形成q锁反应Q引发资产hg跌,q种风险是中央特别关注ƈ努力防控的。因此,一二线城市调控不会放松Q房企回归一二线城市不可能获得业l增ѝ”欧xҎ代周报记者分析称。