下半òq´æˆ‘国住房市场的¾l“构转换与动能变化

2018-07-11 08:49:58 来源åQšæ–°åŽç½‘

  ˜q›å…¥2018òq´ä¸‹åŠå¹´åQŒä¸­å›½ä½æˆ¿å¸‚场内外部形势出现了一些ä×o人关注的重大变化。与此相适应åQŒä½æˆ¿å¸‚场结构也ž®†å‘生新的变动,三四¾U¿åŸŽŒŽ‚房价上涨动能减退。

  从外部环境看åQŒå›½é™…经‹¹ŽåŞ势复杂多变,住房ŒŽ‚场不确定性显著增加。复杂的外部¾læµŽå½¢åŠ¿æœ‰å¯èƒ½åª„响公众对宏观¾læµŽèµ°åŠ¿å’Œé‡‘融市åœø™¿è¡Œçš„预期åQŒä»Žè€Œå¢žå¤§ä½æˆ¿å¸‚场短期风险。中¾ŸŽèåN易条件变化将促ä‹É中国产业升çñ”转型与结构优化,从而间接媄响国民收入结构和区域¾læµŽ¾l“构。这两种¾l“构变化都将å¯ÒŽœªæ¥æˆ¿åœîCñ”ŒŽ‚场格局产生æ·Þp¿œå½±å“åQŒåŸŽŒŽ‚房价长期不¼‹®å®šæ€§å¢žåŠ ã€‚

  从市场基本面看,ç”׃ºŽæˆ‘国ž®šå¤„于城镇化和工业化˜q›ç¨‹ä¹‹ä¸­åQŒä»å­˜åœ¨å¤§é‡çš„住房真实需求作为房ä»äh”¯æ’‘。当前没有采取货ŒŽåˆº‹È€çš„办法来支撑æˆÕF­h的必要性,住房ŒŽ‚场具备软着陆的¾læµŽåŸºç¡€ã€‚

  从融资条件看åQŒä½æˆÕF¿¡è´·å¸‚场持¾l­è¶‹¾y§ï¼Œä½†æˆ¿è´·åˆ©çŽ‡ä»å¤„历史正ŒŽ¸æ°´å‡†ã€‚全球金融去杠杆˜q›ç¨‹ä»åœ¨¾l§ç®‹æŽ¨è¿›åQŒç¾Žå…ƒè¿›å…¥åŠ æ¯å‘¨æœŸã€‚实人民ŒŽå¸‚场利率上升,多支货币基金的年化利率维持在4%以上。虽然国家政½{–层面对首次购房的支持态度没有发生变化åQŒä½†ŒŽ‚场融资成本的提升,仍导致各商业银行自主调高了首套房贷利率。据融360½{‰æ•°æ®æ˜¾½Cºï¼Œ2018òq´5月全国首套房è´äh¬¾òqÐn‡åˆ©çŽ‡ä¸º5.6%åQŒç›¸å½“于基准利率1.143倍,环比4月上升0.72%。在2014òq´11月22日之前的长达10òq´æ—¶é—ß_¼Œæˆ¿è´·åŸºå‡†åˆ©çŽ‡å¤§éƒ½åœ¨6.8%以上。尽½Ž¡å½“前房贷实际利率持¾l­æ”€å‡ï¼Œä½†ä»æœªè¶…出历史正ŒŽ¸æ°´å‡†ï¼Œå¯ÒŽˆ¿ä»·åª„响极其有限。如果市场房贷利率在此基¼‹€ä¸Šç‘ô¾l­ä¸Šå‡ï¼Œæˆ¿è´·åˆ©çŽ‡æ°´åã^ž®†é€æ­¥˜q›å…¥åŽ†å²åé«˜åŒºåŸŸåQŒé‚£æ—¶å¯¹æˆÕF­hž®†äñ”生较大抑制作用。

  从政½{–面看,在“因城施½{–、露头就打”的½{–略下,限购、限售的城市¾l§ç®‹å¢žåŠ åQŒè°ƒæŽ§æ”¿½{–由一二线城市向三四线城市深入。2018òq´5月,住徏部就房地产市åœø™°ƒæŽ§é—®é¢˜ï¼Œ¾U¦è°ˆäº†æˆéƒ½ã€å¤ªåŽŸä¸¤ŒŽ‚政府领å¯û|¼Œòq¶åœ¨¾U¦è°ˆä¸­æå‡ø™¦è®¤çœŸè½å®ž½EÏxˆ¿ä»—÷€ç¨³¿UŸé‡‘的调控目标。这是政府首‹Æ¡å¯¹¿UŸæˆ¿ŒŽ‚场也提å‡ÞZº†è°ƒæŽ§ç›®æ ‡ã€‚此前,住徏部还¾U¦è°ˆäº†è¥¿å®‰ã€æ“v口、三亚等10个城ŒŽ‚政府领对{€‚æ“v南省在已出台限购政策的基¼‹€ä¸Šï¼Œå®žæ–½å…¨åŸŸé™è´­ã€‚在三四¾U¿åŸŽŒŽ‚中åQŒ2018òq´5月辽宁丹东出åîCº†é’ˆå¯¹ä½æˆ¿æŠ•æœºçš„提高首付比例及限售½{‰æŽªæ–½ã€‚2018òq´6月湖北宜昌宣ŒŽƒåœ¨åŸŽåŒºèŒƒå›´å†…购买商品住戉K™å”®2òq´ã€‚2018òq´6月28日,住房和城乡徏è®ùNƒ¨ä¼šåŒä¸­å®£éƒ¨ã€å…¬å®‰éƒ¨½{‰ä¸ƒéƒ¨å§”联合发出通知åQŒåœ¨30个城ŒŽ‚先行开展治理房åœîCñ”ŒŽ‚场ä¹Þp±¡ä¸“项行动åQŒå…¶ä¸­å°±åŒ…括徐州、佛山、宜昌等三四¾U¿åŸŽŒŽ‚。调控政½{–向三四¾U¿åŸŽŒŽ‚深入,有利于房ä»ïLš„æ€ÖM½“½EÐn®šã€‚

  从市åœÞZ¾›¾l™çœ‹åQŒå„åœîC½æˆ¿å¸‚场涨多跌ž®‘,部分城市新房供求严重å¤Þp¡¡ã€‚2018òq´ä¸ŠåŠå¹´åQŒé™¤äº†2016òq´æ¥½W¬ä¸€æ³¢æˆ¿ä»·ä¸Šæ¶¨åŸŽŒŽ‚如厦门、郑州、廊坊、上‹¹ïL­‰˜q˜åœ¨ä¸‹è·Œå¤–,其他城市大都在上涨。北京等城市止跌回涨åQŒè¥¿å®‰ã€é‡åº†ç­‰éƒ¨åˆ†çƒ­ç‚¹åŸŽå¸‚仍处于房价快速上涨区间。在部分城市新房供应不èƒö、实际房价大涨的背景下,当地政府å¯ÒŽ–°æˆÕF­hæ ÆD¿›è¡Œç®¡åˆÓž¼Œé€ æˆä¸€ã€äºŒæ‰‹æˆ¿ä»äh ¼ä¸¥é‡å€’挂。远低于ŒŽ‚场ä»äh ¼çš„æ–°æˆÕF¸ŠŒŽ‚即被抢购,新房ŒŽ‚场出现一戉Kš¾æ±‚的局面,成功购房的概率与收益均堪比中大奖。截至目前,已有上æ“v、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳8个城ŒŽ‚å…¬ŒŽƒäº†æ‘‡å·è´­æˆ¿æ”¿ç­–。新æˆÕF¾›æ±‚严重失衡的直接原因是2014òq´ä»¥æ¥å—åŽÕdº“存政½{–等的媄响,新房供应相对萎羃而需求快速增长,å¯ÒŽ–°æˆ¿çš„ä»äh ¼½Ž¡åˆ¶ä¸ä»…难以òqÏxŠ‘æˆÕF­h反而成了套利工兗÷€‚æ–°æˆÕF¾›æ±‚严重失衡背后更深层‹Æ¡çš„原因åQŒåˆ™æ˜¯å½“前的城市化已¾lå‘Šåˆ«ç²—放时代,˜q›å…¥˜q½æ±‚城市品质的新发展阶段åQŒåŸŽŒŽ‚äh口承载力相对下降。

  从市场需求看åQŒæ£šæ”Îù´§ŒŽåŒ–安置比例下降åQŒå°†å¯¹å¿«é€Ÿä¸Šæ¶¨çš„三四¾U¿åŸŽŒŽ‚房仯‚“v到釜底抽薪的作用。尽½Ž¡æ£šæ”¹çš„货币化安¾|®åƈ不一定强求在当地购房åQŒä½†åœ¨çŽ°é˜¶æ®µç‰¹å®šåŽ†å²æ¡äšg下,三四¾U¿åŸŽŒŽ‚大规模的棚æ”Îù´§ŒŽåŒ–安置大幅推高了当地的æˆÕF­håQŒåƈ对二¾U¿åŸŽŒŽ‚房价上涨åŞ成一定支撑。这些特定条件包括:¾låŽ†äº†2016òq´ä»¥æ¥çš„一轮大涨,一¾U¿åŸŽŒŽ‚房ä»ähžé«˜ï¼Œòq‰™‡‡å–了最严格的限购政½{–,同时对外˜q›è¡Œäººå£ç–æ•£;二线城市æˆÕF­h很高åQŒåƈ采取了相对严格的调控政策;三四¾U¿åŸŽŒŽ‚对购房ž®‘有限制åQŒä½æˆ¿æ€ÖM­h相对较低åQŒéƒ¨åˆ†åŸŽŒŽ‚还有购房奖励政½{–;地域盔R‚»çš„三四线城市åQŒæ£šæ”šw¡¹ç›®å¤§é‡åŒæ­¥æŽ¨˜q›ã€‚于是,在货ŒŽåŒ–‹‚šæ”¹çš„第一阶段åQŒåœ¨å½“地购房成äؓä¸ÀLµã€‚由于三四线城市及县城市场容量狭ž®ï¼Œåº“å­˜¾lå¯¹é‡ä¸å¤§ï¼ŒçŸ­æœŸå†…大量拆˜qå®¶åº­æ‹¿ç€é«˜äºŽŒŽ‚场ä»ïLš„补偿‹Æ¾æ¶Œå…¥å¸‚åœø™´­æˆ¿ï¼Œé€ æˆæˆÕF­h大幅上扬。随着三四¾U¿åŸŽŒŽ‚住房去库存阶段的基本结束,‹‚šæ”¹è´§å¸åŒ–安¾|®æ¯”例下降成为必然。2018òq´ä»¥æ¥ï¼Œä¸å°‘地方政府在部¾|²æ£šæ”¹å·¥ä½œæ—¶åQŒæ˜Ž¼‹®æ½CÞZº†‹‚šæ”¹æ”¿ç­–ç”Þp´§ŒŽåŒ–安置向实物安¾|®è{变。受此媄响,二三四线城市住房供求矛盾ž®†æœ‰æ‰€¾~“解åQŒå¸‚场将出现降温。另一斚w¢åQŒé™¤äº†æ£šæ”Îù´§ŒŽåŒ–安置需求,三四¾U¿åŸŽŒŽ‚仍有较大的住房潜在改善性需求和人口城市化需求。货ŒŽåŒ–‹‚šæ”¹æ¯”例的下降,òq¶ä¸ä¼šå¸¦æ¥ä¸‰å››çº¿åŸŽå¸‚æˆÕF­h的“自ç”Þp½ä½“”。

  åŸÞZºŽä»¥ä¸Šå› ç´ ¾l¼åˆæŽ¨æµ‹åQŒéšç€‹‚šæ”¹è´§å¸åŒ–安¾|®æ¯”例的下降以及三四¾U¿åŸŽŒŽ‚加入调控行列,2018òq´ä¸‹åŠå¹´äºŒä¸‰å››çº¿åŸŽå¸‚æˆÕF­hæ€ÖM½“仍将惯性上涨,但涨速将有所下降åQŒå±€éƒ¨æˆ¿ä»·å¯èƒ½å‡ºçŽ°å¾®é™ã€‚部分一¾U¿åŸŽŒŽ‚止跌企½E»I¼Œåœ¨è؜è·äh¿æ•ˆåº”的作用下åQŒèµ„金可能重回北京等一¾U¿åŸŽŒŽ‚。北京等一¾U¿åŸŽŒŽ‚房ä»ähœ‰å†åº¦ä¸Šæ¶¨çš„风险,æˆÕF­h调控压力ž®†å¢žå¤§ã€‚

  (作者单位:中国½C¾ä¼š¿U‘学院胦¾læˆ˜ç•¥ç ”½I‰™™¢)