受困融资渠道收窄 F千方百计调降负债率

2018-06-26 14:59:17 来源Q凤凰网

  “我们最q一期披露的资本债务率在7成5左右Q净资负债率辑ֈ120%以上。近期,我们从资本注入、拓宽融资渠道等斚w着手做工作Q相信半q报负债率下降。”华北某国资背景F财务ȝ李明(化名)q日忙于对各路投资者解释目前公司的财务状况。中国证券报记者采访多家房C企业了解刎ͼ千方百计降低资本负债率Q成为多数房企胦务工作的重中之重。2018q以来,伴随着房地产融资渠道收H、销售端d周期拉长Q房企胦务负责h的工作量骤然加重。

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  陈顺(化名)担Q某港股上房企胦务负责h近8q。这家公司的大部分楼盘和地块集中在京z冀和长三角地区Q2017q销售额大约为300亿元的规模。公司2017q以来逐渐调整业务{略Q开始向京|冀和长三角以外的地区扩张,以趋避原有业务集中地来越严的楼市调控政策。ؓ此,陈顺ȝ的部门主动对接新q地区的银行和其他房企。

  “目前的场形势下,在新的地区开拓市场比较困难。除非自己具备能够支撑在新区域发展的资金实力Q或者与当地有实力的F合作拿地开发。”陈坦aQ2017q_公司仅在南、深n合肥{地零星拿地。“基本上都是和当地房企合作,通过他们在当地银行的既有授信取得资金拿地。”对于2018q的发展Q陈C,难以拿到便宜的钱。

  陈顺l中国证券报记者算了一W̎Q“中长期开发贷目前的整体利率在6.5%-9%不等Q土地款配资的利率更高;中票利率在5%左右;永箋债的利率W一期维持在7%。如果要l,利率会更高。公司债的利率也在5%以上Q有些甚臌到7%-8%。”。

  李明的感受基本相同。“与2017q之前比Q现在的׃能同日而语。那时3%的利率比比皆是。但现在Q比如发债,即ɾl到9%Q也不一定能发。”

  事实上,F融资渠道收紧、成本提升,成ؓ行业面的共同问题。

  5月30日,合生创展31亿元规模的2018q非公开发行公司债券中止发行。6月15日,金融街拟发行的50亿元公司Z止。此外,泰禾、富力、碧桂园{多家房企今q以来相l中止相n券发行。

  Ҏ通证券报告,截至6月8日,2018q以来,24家房企发行了公司债,总额为1125亿元;中止21ơ,拟发行规模合计1510亿元。中止金额超q发行金额。

  林亮(化名)所在的民营F是上述中止了公司债发行的F之一。他在该公司担Q财务ȝ。“融资渠道宽松时Q公募债、私募债、银行贷ƾ、信托等渠道都比较通畅。”林亮称Q2017q下半年以来Q很多融资渠道对F的“指标化”要求越来越严,“负债率、规模、排名、项目具体进展,甚至包括股权l构”。

  6月中旬,林亮所在的部门y锣密鼓地准备一个私募债券目相关材料。他介绍Q“募集资金用途方面增加了部分关于自持物业l营长租品牌的内容,q要求降低纯住宅开发方向的投入。”

  降低负债率

  在2018q4月召开的年度股东大会以及年前召开的年l工作会议上Q陈和李明所在的公司董事会和理层均要求财务部门密切x负债率。

  中国证券报记者采访的上述3家房企的资本负债率均超q75%。其中,陈顺所在的F过80%。

  “国资大股东要求Q公总q的重点工作之一是降低负债率。”李明坦aQ这在一定程度上令公司管理层处于两难抉择。“降低负债率Q就得砍掉一些信贷和发债,~减债务规模。但公司发展又需要新的资金支撑,需要新的信贷和发债来支撑。”李明表C,Z辑ֈ股东的相兌求,公司一D|间没有拍圎ͼ而是忙于消化既有库存目Q或选择较轻资的物业开发或受限较少的商业资产开发。

  新借债务斚wQ多选择可以在表外体现的永箋债。“今q做了一定规模的永箋债,不算在当期资产负中,一定程度上~解了负债率的l攀升。”李明介l说。

  林亮则对中国证券报记者表C,永箋债对F资质要求高,发行M需AA+U以上企业,“通常不是龙头企业或国资背景房企难以发行永l债”。

  中诚评相关人士向中国证券报记者介l,随着F融资渠道的紧~,评标准也越发严根{“我们以前有三个{的指标。其中,行业状况、企业整体素质、经营情c胦务情况和偿力是一U指标;偿力下的短期偿债和长期偿Zؓ二指标;然后xEBITDA(E息折旧及摊销前利润)全部债务比等三指标。2018q1月修订了评办法Q二U指标取消,三指标则向上提Q细化成二指标。指标体pLqnQ有利于评的准性。以往场好的时候,更关注经营情况,比如土地储备面积、区域分和l构、项目结构等Q胦务方面关注存货周转情c但现在更关注企业的债务指标Q防范金融风险成为重炏V”

  “一般而言Q不同房企的融资l构不同Q有的开发贷ZQ有的中ؓⷼ有的则信托ؓ丅R”某资深C分析人士对中国证券报记者表C,在钱来贵Q企业负债率水^居高不下的背景下Q房企受到的影响不尽相同Q“比如,以信托ؓ主要融资通道的房企,今年日子可能不好q”。

  多方H围

  “就像走钢丝Q太胖容易失d^衡掉下去Q瘦些存zd率会大些。”陈C,F都应该关注自w负债率。“现在管理层开会,都关注内部的负债情况,新增成本、预期营收以及预期利润率Q也是重点关注内宏V”

  李明q称Q除了胦务状况,发展战略需要慎之又慎。

  李明q日忙于l另一家外省房企做担保业务。这家房企债务高企Q相关金融机构不接受其作资主体,必须资质较好的企业ؓ其担保。

  “之前就有过相关合作Q对Ҏ的情冉|较了解。担保的q笔hQ由目和股权作为抵|且有利于公司在该地拓展业务。”李明坦aQ一些房企近q来q分扩张Q篏U了相当的债务规模和杠杆率。“ؓ了降低债务Q采用新杠杆L化之前的旧杠杆,无异于饮鸩止渴。”

  李明认ؓQ房企应加快目周{。“我们对新入的土地提Z快周转要求。要求项目在1q甚x短周期完成从开工到开盘。”李明表C,“短周期意味着可以较低成本发挥更大效率。这也是一U降低负债率方式Q增加了财务灉|性。”

  不过Q李明指出,快周转意味着财务部门工作量和压力成倍增大。“土斏V物料结、h员成本以及销售策略的变化Q均需要胦务部门反应更加迅速,l算周期更加灉|。”

  林亮所在的F则{向长U公寓等新地产Ş态。“从今年情况看,融资更便利,q是U赁c融资。”林亮称Q“银行、保险以及券商等斚w资金都盯着q块。”

  长租场也得到政{层面支持。5月底Q中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长U市场有关事的通知》,准许保险公司通过直接投资Q保险资产管理机构通过发v讄债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金,参与长租场。此前,、农行等大型金融机构以各UŞ式参与其中。

  上述中国证券报记者采访调研的三家FQ均在2018q提Z自己的长U品牌发展规划,中期目标为到2020q实现2万间-10万间不等的规模。“从盈利层面看,长租行业仍需完善商业模式。但资金层面口子更开。”在位于北京朝阳黄金地段的办公室Q林亮指着东北方向某处楼宇者说Q“这是我们在北京的一处集中式长租公寓Q也许能够对公司未来转型形成支撑。”

  整个二季度,华北某城商行放贷员老邢l手的放贷量不及d同期的三分之一。“ƈ不是无h问|Q主要是审批周期更长Q审h仔细Q还要面临各U͋和抽查。”老邢表示Q“放贷门槛提高,开发商要钱隑ֺ加大。”

  银行提高审核标准Q对老邢的工作带来一定媄响。“每安行都有各自的l分场Q原来主要面向资质一般的FQ突然提高到面向龙头F的标准,但h安头房企不一定看得上咱。”老邢介绍_2018q_自己所在的银行Ҏ企的授信Q要求是全国F癑ּ企业、区域房企20Z业或M评在AAU以上的企业。

  另一位银行h也对中国证券报记者印证这U行业现状。ؓW合监管相关需求,许多银行调整了相x信标准。

  监管层面Q严防资金违规流入房C񔌎场。6月20日,审计|针寚w融风险防控等H出问题发布的报告指出,工商银行{金融机构违规向房地产行业提供融资360.87亿元Q抽查的个h消费h中也有部分实际流入楼,包括向“四证”不全的房地产企业提供新增融资等。

  上市F斚wQ上交所信息昄Q6月以来,天|天房、保利置业、融侨集团等多家公司ABS计划中止Q金融街、云南城投置业等公司债券中止发行。

  中国证券报记者调研了解到Q融资紧~生了一些新现象Q包括排名机构吃香、评U公司火热等。

  “银行、金融机构要看房企的排名。这使得相关场热度提升。”某F人士表示Q排名靠前能l企业融资带来更多便利,有的F在2018q的工作计划中提出冲q前五十、冲M十强{目标。对于Reits、永l债等融资工具Q评U高低直接媄响相兌资能否顺利实施,q助推了评公司业务增长。