æˆÕF¼åŽÕd¹´ä¸šç‡W大涨的秘密:土储发力 三四¾U¿æ¥¼ŒŽ‚大热

2018-01-12 09:18:17 来源åQšä¸­å›½æ–°é—ȝ½‘

  æˆÕF¼æ’žä¸Šâ€œé”€å”®å¤§òq´â€çš„¿U˜å¯†

  32家上ŒŽ‚房企发ŒŽƒä¸š¾l©ï¼ŒòqÐn‡ä¸šç‡W增幅­‘…55%åQ›ä¸»å› æœ‰ä¸‰å››¾U¿åŸŽŒŽ‚去库存大热、房企跟投机制等

  抛开沸沸扬扬、真真假假的机构榜单åQŒæˆ¿ä¼æ–°ä¸€è½®ä¸š¾l©å…¬å‘Šå·²¾lå¯†é›†å‘ŒŽƒï¼Œ2017òq´ä¸š¾l©å¤§æ¶¨å·²æ˜¯ä¸äº‰äº‹å®žã€‚据æ–îCº¬æŠ¥è®°è€…统计,截至1月10日,è‡Ðn°‘有32家上ŒŽ‚房企发ŒŽƒäº†ä¸šç‡W公告åQŒåˆè®¡é”€å”®é¢¾U¦3.88万亿元,òqÐn‡åŒæ¯”增幅­‘…55%。业¾l©å¢žé•¿èƒŒåŽæ˜¯å¤šé‡å› ç´ åˆåŠ›è€Œè‡´åQŒåŒ…括三四线城市åŽÕdº“存下的楼ŒŽ‚大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应,以及更猛烈的员工‹È€åŠ±æœºåˆ¶ç­‰åQŒé€ æˆäº†è°ƒæŽ§å¤§òq´å’Œé”€å”®å¤§òq´åŒæ—¶å‡ºçŽ°ã€‚

  现象

  龙头æˆÕF¼é—¨æ§›ä»Ž3000亿提到5000亿

  在已披露2017òq´é”€å”®ä¸š¾l©çš„32家上ŒŽ‚房企中åQŒé™¤ç‘žå®‰æˆ¿åœ°äº§ä¸‹é™7%外,其他均呈不同增长åQŒåã^均同比增òq…äؓ55.31%。其中,增幅最高的ä¸ø™žåˆ›ä¸­å›½ï¼Œé«˜è¾¾135%åQŒé”€å”®é¢ä¸º3652.6亿元;其次是金地商¾|®å’Œèžä¿¡ä¸­å›½åQŒå¢žòq…äؓ125%、103.88%;“新晋一哥”碧桂园销售额为5508亿元åQŒåŒæ¯”增òq…äؓ78.4%。

  ž®¤å…¶æ˜¯åŽ»òq´12月䆾各大æˆÕF¼¾UïLº·å†²åˆºå…¨å¹´ä¸šç‡WåQŒè¯¸å¦‚融创12月同比增长152%åQŒåŽæ¶¦ç½®åœ°å¢žé•¿203%åQŒé‡‘地166.5%åQŒæ›´æœ‰èŠ±æ ·å¹´ã€å›½ç‘žç½®åœŽÍ¼ŒåŒæ¯”增幅高达537%、1170.78%。

  业ç‡W大幅上涨直接ŒŽ¦æ¥çš„是æˆÕF¼æŽ’名门槛˜q…速攀升。记者根据克ž®”瑞发布的历òq´æ¦œå•å¯¹æ¯”发玎ͼŒé¾™å¤´æˆÕF¼é—¨æ§›ä»Ž2016òq´çš„3000亿提升至5000亿元åQŒTop10门槛从2015òq´çš„725äºÑ€2016òq´çš„1100亿元提升至1500亿元。

  业界人士指出åQŒå½“下,房地产行业强者恒强、弱者愈å¼Þqš„马太效应更加明显åQŒè§„模型æˆÕF¼å…ähœ‰è¾ƒå¼ºçš„资源吸附力åQŒä¼˜åŠ¿èµ„源将不断倾斜åQŒä¸­ž®æˆ¿ä¼åªæœ‰çŽ‡å…ˆåœ¨è§„模上突å›ß_¼Œæ‰èƒ½å–得话语权,才能不被快速淘汎ͼŒ˜q™ä¹Ÿæ˜¯ä¸€æ‰¹ä¸­ž®æˆ¿ä¼æå‡ºåƒäº¿ç”šè‡Ïx›´é«˜é”€å”®ç›®æ ‡çš„原因之一。

  原因

  土储发力åQŒä¸‰å››çº¿å¤§çƒ­

  2017òq´å·¿U°å²ä¸Šæ¥¼ŒŽ‚调控最严的一òqß_¼Œå…¨å›½èŒƒå›´å†…共有100多个城市出台250余次调控政策。在˜q™æ ·çš„背景下åQŒä¸­å›½æˆ¿ä¼é”€å”®ä»èµ°å‡ºäº†ä¸€æ¡æ¶¨åŠ¿çº¿è·¯å›¾åQŒç©¶å…¶åŽŸå› åŒ…括三四线城市åŽÕdº“存下的楼ŒŽ‚大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应凸显以及更猛烈更极致的员工‹È€åŠ±æœºåˆ¶ç­‰½{‰ã€‚

  在土地补仓上åQŒé¾™å¤´æˆ¿ä¼å§‹¾lˆèµ°åœ¨å‰åˆ—,以2016òq´äؓ例,¼„§æ¡‚园、恒大、万¿U‘、融创中国排在新增土储的前四位,在2017òq´ä¸š¾l©å‘ˆçŽîC¸ŠåQŒå››å¼ÞZ¹Ÿè¢«è¿™å››å®¶æˆÕF¼åŒ…揽。尤其是融创中国åQŒé€šè¿‡å¤§ç¬”收购企业股权或项目,获得大量的土地储备,2017òq´èžåˆ›ä¸­å›½é”€å”®é¢¾˜È•ªã€‚

  土地规模效应开始显玎ͼŒåœ¨æ–°åŸŽæŽ§è‚¡å‰¯æ€»è£‹Æ§é˜³æïLœ‹æ¥ï¼Œ­‘Šæ˜¯è°ƒæŽ§åQŒä¸­ž®æˆ¿ä¼è¶Šéš„¡”Ÿå­˜ï¼Œé‡‘融资源和供应商资源会向大房企倾斜åQŒæ”¿åºœä¹Ÿæ›´æ¬¢˜qŽå¤§æˆÕF¼åQŒå› ä¸ºå¤§æˆÕF¼æ‹“展能力更强、资金来源更òqѝ€èµ„金成本更低、运营效率和品质更高åQŒè¡Œä¸šé›†ä¸­åº¦ž®Þp¶Šé«˜ã€‚

  各种‹È€åŠ±æœºåˆ¶å‘挥作用

  另一个重要的原因是在营销层面采取各种各样的激励机åˆÓž¼Œä¾‹å¦‚利润分红、股权激励、跟投机åˆÓž¼Œž®¤ä»¥è·ŸæŠ•æœºåˆ¶å‘挥最极致、应用最òq¿æ³›ã€‚以¼„§æ¡‚å›­äؓæ ähœ¬åQŒæˆªè‡³2017òq´6月30日,共有973个项目参与其中,基本覆盖全部™å¹ç›®ã€‚截至2017òq´6月30日,万科的跟投项目达到229个。

  ŒŽ‚场普遍认äؓåQŒç¢§æ¡‚园的快速增镉K™¤ítå‡†ŒŽ‚场节奏外,最重要的原因就是跟投制度的å»ø™®¾åQŒå¯¹äºŽå…¬åæ€¸š¾l©é«˜é€Ÿå‘展è“v到至关重要的作用。公开资料昄¡¤ºåQŒè·ŸæŠ•æœºåˆ¶å®žæ–½ä»¥æ¥ï¼Œ¼„§æ¡‚园项目åã^均开盘时间由˜q‡åŽ»çš„9-11个月¾~©çŸ­ä¸º6.9个月åQŒçŽ°é‡‘流回正周期由原来的10-12个月¾~©çŸ­è‡³9.1个月。在¼„§æ¡‚å›­ç­‰ŒŽ¦åŠ¨ä¸‹ï¼Œ˜q‘æ—¥åQŒä¸­‹¹·åœ°äº§ã€è“å…‰å‘展、荣盛发展、荣安房åœîCñ”½{‰ä¸€æ‰ÒŽˆ¿ä¼ä¹ŸåŠ å…¥åˆ°è·ŸæŠ•å¤§æ½®ä¸­æ¥ã€‚

  不过åQŒåœ¨åˆ†æžäººå£«çœ‹æ¥åQŒè·ŸæŠ•æœºåˆ¶çš„密集出台åQŒå¦ä¸€ä¸ªå±‚面反映了æˆÕF¼å¯¹äºŽè§„模的æÍ求以及危机感。

  ­‘‹åŠ¿

  大房企向好 中小æˆÕF¼ç”Ÿå­˜è‰°éš¾

  2017òq´çš„高增长还能持¾l­å—?面äÍ着å¼ø™€…恒强的逻辑以及ŒŽ‚场集中度越来越高,大、中ž®æˆ¿ä¼çš„态度又将如何?不少业内人士表现å‡ø™°}慎乐观的态度åQŒè®¤ä¸ºåˆ†¾c»è°ƒæŽ§ã€å› åŸŽæ–½½{–作ä¸ÞZ¸»åŸø™°ƒä¸ä¼šæ”¹å˜åQŒå¤§æˆÕF¼é¾™å¤´ä¼˜åŠ¿æ„ˆå‘凸显åQŒå¼ºè€…恒强,而中ž®æˆ¿ä¼åˆ™ä¼šé¢ä¸´èžèµ„、偿债等多重困境。

  ‹Æ§é˜³æ¯‚®¤ä¸ºï¼Œç›®å‰æˆ¿åœ°äº§è¡Œä¸šé›†ä¸­åº¦ä»å¤„于竞争性阶ŒDµï¼Œè¡Œä¸šå‰8强的ŒŽ‚场份额低于40%åQŒå…¶ŒŽ‚场份额­‘…过70%åQŒè¿™ä¸æ˜¯æ²¡æœ‰å¯èƒ½ã€‚大æˆÕF¼æ‹¥æœ‰è§„模优势和资源整合优势,增长½Iºé—´˜q˜å¾ˆå¤§ã€‚

  ˜q‘日兰州、南京、郑州出台定向调控政½{–,˜q™ç§ç›´æŽ¥æˆ–间接刺‹È€è´­æˆ¿éœ€æ±‚çš„è¡Œäؓ被市åœø™§£è¯ÖMؓ有“松¾l‘”迹象,˜q›è€Œå¼•èµ·åœ°äº§è‚¡é›†ä½“飙涨。不˜q‡ï¼Œä¸šå†…人士一致认为,˜q™ç§å·®åˆ«åŒ–的调控调整不能理解为政½{–松¾l‘,相反是äؓ了更有针å¯ÒŽ€§åœ°è°ƒæ•´ã€‚

  即便如此åQŒä¸­ž®æˆ¿ä¼çš„生存困境仍显艰难。2018òqß_¼ŒæˆÕF¼ž®†è¿Žæ¥é›†ä¸­å¿å€ºé«˜å³ŽÍ¼Œè€Œä¸­ž®ä¼ä¸šçš„融资环境òq¶æœªæœ‰æ˜Žæ˜¾æ”¹å–„。

  宁夏中房集团董事长兼总裁斚w™†ä¹Ÿè¡¨½Cºï¼Œ2018òq´å¯¹ä¸­å°åŒºåŸŸæˆÕF¼è€Œè¨€ž®†æ˜¯æžå…·æŒ‘战、极为困隄¡š„一òq´ã€‚