æˆÕF¼åŽÕd¹´ä¸šç‡W大涨的秘密:土储å‘力 三四¾U¿æ¥¼ŒŽ‚大热

2018-01-12 09:18:17 æ¥æºåQšä¸­å›½æ–°é—Ƚ‘

  æˆÕF¼æ’žä¸Šâ€œé”€å”®å¤§òq´â€çš„¿U˜å¯†

  32家上ŒŽ‚房ä¼å‘ŒŽƒä¸š¾l©ï¼ŒòqÐn‡ä¸šç‡W增幅­‘…55%åQ›ä¸»å› æœ‰ä¸‰å››¾U¿åŸŽŒŽ‚åŽ»åº“å­˜å¤§çƒ­ã€æˆ¿ä¼è·ŸæŠ•机制等

  抛开沸沸扬扬ã€çœŸçœŸå‡å‡çš„æœºæž„榜å•åQŒæˆ¿ä¼æ–°ä¸€è½®ä¸š¾l©å…¬å‘Šå·²¾lå¯†é›†å‘ŒŽƒï¼Œ2017òq´ä¸š¾l©å¤§æ¶¨å·²æ˜¯ä¸äº‰äº‹å®žã€‚æ®æ–îCº¬æŠ¥è®°è€…统计,截至1月10日,è‡Ðn°‘有32家上ŒŽ‚房ä¼å‘ŒŽƒäº†ä¸šç‡W公告åQŒåˆè®¡é”€å”®é¢¾U¦3.88万亿元,òqÐn‡åŒæ¯”增幅­‘…55%。业¾l©å¢žé•¿èƒŒåŽæ˜¯å¤šé‡å› ç´ åˆåŠ›è€Œè‡´åQŒåŒ…括三四线城市åŽÕdº“存下的楼ŒŽ‚å¤§çƒ­ã€æˆ¿ä¼å‰ä¸¤å¹´å¯†é›†è¡¥ä»“引å‘çš„é©¬å¤ªæ•ˆåº”ï¼Œä»¥åŠæ›´çŒ›çƒˆçš„员工‹È€åŠ±æœºåˆ¶ç­‰åQŒé€ æˆäº†è°ƒæŽ§å¤§òq´å’Œé”€å”®å¤§òq´åŒæ—¶å‡ºçŽ°ã€‚

  现象

  龙头æˆÕF¼é—¨æ§›ä»Ž3000亿æåˆ°5000亿

  在已披露2017òq´é”€å”®ä¸š¾l©çš„32家上ŒŽ‚房ä¼ä¸­åQŒé™¤ç‘žå®‰æˆ¿åœ°äº§ä¸‹é™7%外,其他å‡å‘ˆä¸åŒå¢žé•¿åQŒåã^å‡åŒæ¯”增òq…䨓55.31%ã€‚å…¶ä¸­ï¼Œå¢žå¹…æœ€é«˜çš„ä¸ø™žåˆ›ä¸­å›½ï¼Œé«˜è¾¾135%åQŒé”€å”®é¢ä¸º3652.6亿元;其次是金地商¾|®å’Œèžä¿¡ä¸­å›½åQŒå¢žòq…䨓125%ã€103.88%;“新晋一哥â€ç¢§æ¡‚园销售é¢ä¸º5508亿元åQŒåŒæ¯”增òq…䨓78.4%。

  ž®¤å…¶æ˜¯åŽ»òq´12月䆾å„大æˆÕF¼¾UïLº·å†²åˆºå…¨å¹´ä¸šç‡WåQŒè¯¸å¦‚èžåˆ›12æœˆåŒæ¯”增长152%åQŒåŽæ¶¦ç½®åœ°å¢žé•¿203%åQŒé‡‘地166.5%åQŒæ›´æœ‰èŠ±æ ·å¹´ã€å›½ç‘žç½®åœŽÍ¼ŒåŒæ¯”增幅高达537%ã€1170.78%。

  业ç‡W大幅上涨直接ŒŽ¦æ¥çš„æ˜¯æˆÕF¼æŽ’å门槛˜q…速攀å‡ã€‚记者根æ®å…‹ž®”瑞å‘布的历òq´æ¦œå•对比å‘玎ͼŒé¾™å¤´æˆÕF¼é—¨æ§›ä»Ž2016òq´çš„3000亿æå‡è‡³5000亿元åQŒTop10门槛从2015òq´çš„725äºÑ€2016òq´çš„1100亿元æå‡è‡³1500亿元。

  业界人士指出åQŒå½“下,房地产行业强者æ’强ã€å¼±è€…愈å¼Þqš„马太效应更加明显åQŒè§„模型æˆÕF¼å…ähœ‰è¾ƒå¼ºçš„资æºå¸é™„力åQŒä¼˜åŠ¿èµ„æºå°†ä¸æ–­å€¾æ–œåQŒä¸­ž®æˆ¿ä¼åªæœ‰çŽ‡å…ˆåœ¨è§„æ¨¡ä¸Šçªå›ß_¼Œæ‰èƒ½å–å¾—è¯è¯­æƒï¼Œæ‰èƒ½ä¸è¢«å¿«é€Ÿæ·˜æ±ŽÍ¼Œ˜q™ä¹Ÿæ˜¯ä¸€æ‰¹ä¸­ž®æˆ¿ä¼æå‡ºåƒäº¿ç”šè‡Ïx›´é«˜é”€å”®ç›®æ ‡çš„原因之一。

  原因

  土储å‘力åQŒä¸‰å››çº¿å¤§çƒ­

  2017òq´å·¿U°å²ä¸Šæ¥¼ŒŽ‚调控最严的一òqß_¼Œå…¨å›½èŒƒå›´å†…共有100多个城市出å°250余次调控政策。在˜q™æ ·çš„背景下åQŒä¸­å›½æˆ¿ä¼é”€å”®ä»èµ°å‡ºäº†ä¸€æ¡æ¶¨åŠ¿çº¿è·¯å›¾åQŒç©¶å…¶åŽŸå› åŒ…æ‹¬ä¸‰å››çº¿åŸŽå¸‚åŽÕdº“存下的楼ŒŽ‚å¤§çƒ­ã€æˆ¿ä¼å‰ä¸¤å¹´å¯†é›†è¡¥ä»“引å‘çš„é©¬å¤ªæ•ˆåº”å‡¸æ˜¾ä»¥åŠæ›´çŒ›çƒˆæ›´æžè‡´çš„员工‹È€åŠ±æœºåˆ¶ç­‰½{‰ã€‚

  在土地补仓上åQŒé¾™å¤´æˆ¿ä¼å§‹¾lˆèµ°åœ¨å‰åˆ—,以2016òq´äؓ例,¼„§æ¡‚å›­ã€æ’大ã€ä¸‡¿U‘ã€èžåˆ›ä¸­å›½æŽ’在新增土储的å‰å››ä½ï¼Œåœ¨2017òq´ä¸š¾l©å‘ˆçŽîC¸ŠåQŒå››å¼ÞZ¹Ÿè¢«è¿™å››å®¶æˆÕF¼åŒ…æ½ã€‚尤其是èžåˆ›ä¸­å›½åQŒé€šè¿‡å¤§ç¬”æ”¶è´­ä¼ä¸šè‚¡æƒæˆ–项目,获得大é‡çš„土地储备,2017òq´èžåˆ›ä¸­å›½é”€å”®é¢¾˜È•ªã€‚

  土地规模效应开始显玎ͼŒåœ¨æ–°åŸŽæŽ§è‚¡å‰¯æ€»è£‹Æ§é˜³æïLœ‹æ¥ï¼Œ­‘Šæ˜¯è°ƒæŽ§åQŒä¸­ž®æˆ¿ä¼è¶Šéš„¡”Ÿå­˜ï¼Œé‡‘èžèµ„æºå’Œä¾›åº”商资æºä¼šå‘大房ä¼å€¾æ–œåQŒæ”¿åºœä¹Ÿæ›´æ¬¢˜qŽå¤§æˆÕF¼åQŒå› ä¸ºå¤§æˆÕF¼æ‹“展能力更强ã€èµ„é‡‘æ¥æºæ›´òqÑ€èµ„é‡‘æˆæœ¬æ›´ä½Žã€è¿è¥æ•ˆçŽ‡å’Œå“质更高åQŒè¡Œä¸šé›†ä¸­åº¦ž®Þp¶Šé«˜ã€‚

  å„ç§‹È€åŠ±æœºåˆ¶å‘æŒ¥ä½œç”¨

  å¦ä¸€ä¸ªé‡è¦çš„原因是在è¥é”€å±‚é¢é‡‡å–å„ç§å„样的激励机åˆÓž¼Œä¾‹å¦‚利润分红ã€è‚¡æƒæ¿€åбã€è·ŸæŠ•机åˆÓž¼Œž®¤ä»¥è·ŸæŠ•æœºåˆ¶å‘æŒ¥æœ€æžè‡´ã€åº”用最òq¿æ³›ã€‚以¼„§æ¡‚园䨓æ ähœ¬åQŒæˆªè‡³2017òq´6月30日,共有973个项目å‚与其中,基本覆盖全部™å¹ç›®ã€‚截至2017òq´6月30日,万科的跟投项目达到229个。

  ŒŽ‚场普éè®¤äØ“åQŒç¢§æ¡‚园的快速增镉K™¤ít准ŒŽ‚场节å¥å¤–,最é‡è¦çš„åŽŸå› å°±æ˜¯è·ŸæŠ•åˆ¶åº¦çš„å»ø™®¾åQŒå¯¹äºŽå…¬å怸š¾l©é«˜é€Ÿå‘展è“v到至关é‡è¦çš„作用。公开资料昄¡¤ºåQŒè·ŸæŠ•机制实施以æ¥ï¼Œ¼„§æ¡‚园项目åã^å‡å¼€ç›˜æ—¶é—´ç”±˜q‡åŽ»çš„9-11个月¾~©çŸ­ä¸º6.9个月åQŒçް金æµå›žæ­£å‘¨æœŸç”±åŽŸæ¥çš„10-12个月¾~©çŸ­è‡³9.1个月。在¼„§æ¡‚å›­ç­‰ŒŽ¦åŠ¨ä¸‹ï¼Œ˜q‘æ—¥åQŒä¸­‹¹·åœ°äº§ã€è“å…‰å‘展ã€è£ç››å‘展ã€è£å®‰æˆ¿åœîCñ”½{‰ä¸€æ‰ÒŽˆ¿ä¼ä¹ŸåŠ å…¥åˆ°è·ŸæŠ•å¤§æ½®ä¸­æ¥ã€‚

  ä¸è¿‡åQŒåœ¨åˆ†æžäººå£«çœ‹æ¥åQŒè·ŸæŠ•机制的密集出å°åQŒå¦ä¸€ä¸ªå±‚é¢å映了æˆÕF¼å¯¹äºŽè§„模的æÍ求以åŠå±æœºæ„Ÿã€‚

  ­‘‹åŠ¿

  大房ä¼å‘好 䏭尿ˆÕF¼ç”Ÿå­˜è‰°éš¾

  2017òq´çš„高增长还能挾l­å—?é¢äÍç€å¼ø™€…æ’å¼ºçš„é€»è¾‘ä»¥åŠŒŽ‚åœºé›†ä¸­åº¦è¶Šæ¥è¶Šé«˜ï¼Œå¤§ã€ä¸­ž®æˆ¿ä¼çš„æ€åº¦åˆå°†å¦‚何?ä¸å°‘ä¸šå†…äººå£«è¡¨çŽ°å‡ø™°}æ…Žä¹è§‚çš„æ€åº¦åQŒè®¤ä¸ºåˆ†¾c»è°ƒæŽ§ã€å› åŸŽæ–½½{–作ä¸ÞZ¸»åŸø™°ƒä¸ä¼šæ”¹å˜åQŒå¤§æˆÕF¼é¾™å¤´ä¼˜åŠ¿æ„ˆå‘凸显åQŒå¼ºè€…æ’强,而中ž®æˆ¿ä¼åˆ™ä¼šé¢ä¸´èžèµ„ã€å¿å€ºç­‰å¤šé‡å›°å¢ƒã€‚

  ‹Æ§é˜³æ¯‚®¤ä¸ºï¼Œç›®å‰æˆ¿åœ°äº§è¡Œä¸šé›†ä¸­åº¦ä»å¤„于竞争性阶ŒDµï¼Œè¡Œä¸šå‰8强的ŒŽ‚场份é¢ä½ŽäºŽ40%åQŒå…¶ŒŽ‚场份颭‘…过70%åQŒè¿™ä¸æ˜¯æ²¡æœ‰å¯èƒ½ã€‚大æˆÕF¼æ‹¥æœ‰è§„æ¨¡ä¼˜åŠ¿å’Œèµ„æºæ•´åˆä¼˜åŠ¿ï¼Œå¢žé•¿½Iºé—´˜q˜å¾ˆå¤§ã€‚

  ˜q‘日兰州ã€å—京ã€éƒ‘州出å°å®šå‘调控政½{–,˜q™ç§ç›´æŽ¥æˆ–间接刺‹È€è´­æˆ¿éœ€æ±‚çš„è¡ŒäØ“è¢«å¸‚åœø™§£è¯ÖMؓ有“澾l‘â€è¿¹è±¡ï¼Œ˜q›è€Œå¼•起地产股集体飙涨。丘q‡ï¼Œä¸šå†…人士一致认为,˜q™ç§å·®åˆ«åŒ–的调控调整ä¸èƒ½ç†è§£ä¸ºæ”¿½{–æ¾¾l‘ï¼Œç›¸åæ˜¯äؓ了更有针å¯ÒŽ€§åœ°è°ƒæ•´ã€‚

  å³ä¾¿å¦‚æ­¤åQŒä¸­ž®æˆ¿ä¼çš„ç”Ÿå­˜å›°å¢ƒä»æ˜¾è‰°éš¾ã€‚2018òqß_¼ŒæˆÕF¼ž®†è¿Žæ¥é›†ä¸­å¿å€ºé«˜å³ŽÍ¼Œè€Œä¸­ž®ä¼ä¸šçš„èžèµ„环境òq¶æœªæœ‰æ˜Žæ˜¾æ”¹å–„。

  å®å¤ä¸­æˆ¿é›†å›¢è‘£äº‹é•¿å…¼æ€»è£æ–šw™†ä¹Ÿè¡¨½Cºï¼Œ2018òq´å¯¹ä¸­å°åŒºåŸŸæˆÕF¼è€Œè¨€ž®†æ˜¯æžå…·æŒ‘æˆ˜ã€æžä¸ºå›°éš„¡š„一òq´ã€‚