��F��撞上“销售大�q�”的�U�密

　　32家上���房企发���业�l�，�q�n��业�W增幅���55%�Q�主因有三四�U�城���去库存大热、房企跟投机制等

　　抛开沸沸扬扬、真真假假的机构榜单�Q�房企新一轮业�l�公告已�l�密集发���，2017�q�业�l�大涨已是不争事实。据��C��报记者统计，截至1月10日，��n��有32家上���房企发���了业�W公告�Q�合计销售额�U�3.88万亿元，�q�n��同比增幅���55%。业�l�增长背后是多重因素合力而致�Q�包括三四线城市��d��存下的楼���大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应，以及更猛烈的员工�Ȁ励机制等�Q�造成了调控大�q�和销售大�q�同时出现。

　　现象

　　龙头��F��门槛从3000亿提到5000亿

　　在已披露2017�q�销售业�l�的32家上���房企中�Q�除瑞安房地产下降7%外，其他均呈不同增长�Q���^均同比增�q��ؓ55.31%。其中，增幅最高的�����创中国，高达135%�Q�销售额为3652.6亿元;其次是金地商�|�和融信中国�Q�增�q��ؓ125%、103.88%;“新晋一哥”碧桂园销售额为5508亿元�Q�同比增�q��ؓ78.4%。

　　���其是去�q�12月䆾各大��F���U�L��冲刺全年业�W�Q�诸如融创12月同比增长152%�Q�华润置地增长203%�Q�金地166.5%�Q�更有花样年、国瑞置圎ͼ�同比增幅高达537%、1170.78%。

　　业�W大幅上涨直接���来的是��F��排名门槛�q�速攀升。记者根据克���瑞发布的历�q�榜单对比发玎ͼ�龙头��F��门槛从2016�q�的3000亿提升至5000亿元�Q�Top10门槛从2015�q�的725�ѝ��2016�q�的1100亿元提升至1500亿元。

　　业界人士指出�Q�当下，房地产行业强者恒强、弱者愈��q��马太效应更加明显�Q�规模型��F����h��较强的资源吸附力�Q�优势资源将不断倾斜�Q�中���房企只有率先在规模上突��_��才能取得话语权，才能不被快速淘汎ͼ��q�也是一批中���房企提出千亿甚��x��高销售目标的原因之一。

　　原因

　　土储发力�Q�三四线大热

　　2017�q�号�U�史上楼���调控最严的一�q�_��全国范围内共有100多个城市出台250余次调控政策。在�q�样的背景下�Q�中国房企销售仍走出了一条涨势线路图�Q�究其原因包括三四线城市��d��存下的楼���大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应凸显以及更猛烈更极致的员工�Ȁ励机制等�{�。

　　在土地补仓上�Q�龙头房企始�l�走在前列，以2016�q��ؓ例，���桂园、恒大、万�U�、融创中国排在新增土储的前四位，在2017�q�业�l�呈��C���Q�四��Z��被这四家��F��包揽。尤其是融创中国�Q�通过大笔收购企业股权或项目，获得大量的土地储备，2017�q�融创中国销售额��ȝ��。

　　土地规模效应开始显玎ͼ�在新城控股副总裁�Ƨ阳��L��来，���是调控�Q�中���房企越隄���存，金融资源和供应商资源会向大房企倾斜�Q�政府也更欢�q�大��F���Q�因为大��F��拓展能力更强、资金来源更�qѝ��资金成本更低、运营效率和品质更高�Q�行业集中度���p��高。

　　各种�Ȁ励机制发挥作用

　　另一个重要的原因是在营销层面采取各种各样的激励机�Ӟ��例如利润分红、股权激励、跟投机�Ӟ�����以跟投机制发挥最极致、应用最�q�泛。以���桂园�ؓ��h���Q�截至2017�q�6月30日，共有973个项目参与其中，基本覆盖全部��目。截至2017�q�6月30日，万科的跟投项目达到229个。

　　���场普遍认�ؓ�Q�碧桂园的快速增镉K���t�准���场节奏外，最重要的原因就是跟投制度的������Q�对于公�怸��l�高速发展�v到至关重要的作用。公开资料昄����Q�跟投机制实施以来，���桂园项目��^均开盘时间由�q�去的9-11个月�~�短为6.9个月�Q�现金流回正周期由原来的10-12个月�~�短至9.1个月。在���桂园等���动下，�q�日�Q�中���地产、蓝光发展、荣盛发展、荣安房��C�{�一�Ҏ��企也加入到跟投大潮中来。

　　不过�Q�在分析人士看来�Q�跟投机制的密集出台�Q�另一个层面反映了��F��对于规模的��求以及危机感。

　　���势

　　大房企向好 中小��F��生存艰难

　　2017�q�的高增长还能持�l�吗?面��着�����恒强的逻辑以及���场集中度越来越高，大、中���房企的态度又将如何?不少业内人士表现����}慎乐观的态度�Q�认为分�c�调控、因城施�{�作��Z�������不会改变�Q�大��F��龙头优势愈发凸显�Q�强者恒强，而中���房企则会面临融资、偿债等多重困境。

　　�Ƨ阳捯���为，目前房地产行业集中度仍处于竞争性阶�D�，行业前8强的���场份额低于40%�Q�其���场份额���过70%�Q�这不是没有可能。大��F��拥有规模优势和资源整合优势，增长�I�间�q�很大。

　　�q�日兰州、南京、郑州出台定向调控政�{�，�q�种直接或间接刺�Ȁ购房需求的行�ؓ被市�������Mؓ有“松�l�”迹象，�q�而引起地产股集体飙涨。不�q�，业内人士一致认为，�q�种差别化的调控调整不能理解为政�{�松�l�，相反是�ؓ了更有针�Ҏ��地调整。

　　即便如此�Q�中���房企的生存困境仍显艰难。2018�q�_����F�����迎来集中偿债高峎ͼ�而中���企业的融资环境�q�未有明显改善。

　　宁夏中房集团董事长兼总裁斚w��也表�C�，2018�q�对中小区域��F��而言���是极具挑战、极为困隄���一�q�。