商业åœîCñ”˜q›å…¥å­˜é‡å‘¨æœŸ 内外资徏仓机会来临

2018-01-11 09:12:27 来源åQš21世纪¾læµŽæŠ¥é“

  商业åœîCñ”˜q›å…¥å­˜é‡å‘¨æœŸåŽï¼Œå¤§å®—物业成交与其间的资本˜qä½œ­‘Šå‘¾Jè£åQŒéšç€åŽÀL æ†ç‘ô¾l­æŽ¨˜q›ï¼Œ2018òq´çš„投资ž®†æ›´åŠ å…³æ³¨å•†ä¸šåœ°äº§ä½œä¸ºç”Ÿæ¯èµ„产的¿UŸé‡‘收入增长潜力。

  日前åQŒä¸–邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事æ€È»ç†æŽå‡ŒæŽ¥å—21世纪¾læµŽæŠ¥é“记者专访时透露åQŒ2017òq´å…¨å›½å¤§å®—交易总量创下历史¾Uªå½•è¾‘Öˆ°2307亿元åQŒåŒæ¯”增长25%åQŒå†…资仍为市åœÞZ¸»è¦åŠ¨èƒ½ï¼Œå…¶ä¸­åQŒå†…资地产基金是成长最˜q…速的投资者(投资占比由13%成长至27%)。

  世邦™ìç†ä»•æ­¤å‰å‘ŒŽƒçš„《迈向2020åQšåŽåƒäº¿æ—¶ä»£æŠ•èµ„½{–略展望》披éœÔŒ¼Œå†™å­—楼大宗物业买家更­‘‹å¤šå…ƒåŒ–åQŒå¤–资重新活跃,ž®¤å…¶åœ¨ä¸Š‹¹—÷€‚凯得÷€AEW、顶新等外资买家贡献全年交易额的29%åQŒå æ¯”较2016òq´çš„14%大幅提升。中国成为成熟的投资目的地。

  从2018òq´è“våQŒæˆ¿ä¼åˆ°æœŸå€ºåŠ¡ž®†æ¸å…¥é«˜å³°æœŸåQŒé”€å”®æŒ¾l­å—到调控抑制之下,行业˜q›ä¸€æ­¥æ•´åˆå°†äº§ç”Ÿæ›´å¤šæŠ•èµ„交易æœÞZ¼šã€‚1月9日,歌斐资äñ”宣布以地产基金åŞ式收购融创中国在上æ“v的一个内环综合体™å¹ç›®â€”—香溢花城的两幢商业物业åQŒæ€Õd¾½{‘面¿U¯çº¦6.6万åã^方米åQŒä½äºŽä¸Š‹¹·å¸‚普陀区内环边¾~˜ã€‚

  内资开发商因可供开发土地量较过往减少åQŒå…¶æŠ•èµ„存量åœîCñ”çš„å…´­‘£äº¦æœ‰æ‰€å¢žé•¿(投资占比由19%增长至27.9%)。寿险业者于2017òq´åº•åˆé€æ¸‹z»è·ƒèµäh¥åQŒæŽå‡Œè®¤ä¸ºï¼Œ2018òq´æ­¤¾c»èµ„本有æœÞZ¼šæˆäؓŒŽ‚场的X因子。

  易居研究院智库中心研½I¶æ€È›‘严跃˜q›è®¤ä¸ºï¼ŒæˆÕF¼òq´åº•å‡ºå”®éƒ¨åˆ†ç‰©ä¸šåQŒå¯ä»¥å®žçŽ°èžèµ„,òq¶ä¼˜åŒ–资金结构。房企通过出售大宗物业能够实现资金一‹Æ¡æ€§å›ž½Wû|¼Œç”šè‡³åŽç®‹èµ„金充裕情况下还可以回购åQŒè¿™æ ïLš„融资计划¿U¯æžè€Œç¨³å¥ã€‚

  存量周期标志

  2017òq´ä¸Š‹¹·å¤§å®—物业投资市场共录得82½W”大宗交易,¾y¯è®¡äº¤æ˜“量达1169亿元åQŒåŒåŒåˆ›ä¸‹åŽ†å²æ–°é«˜ï¼Œå…¶ä¸­äº¤æ˜“量同比增长18%。

  在国内资产管理需求提升åƈ¿U¯æžå¯ÀL±‚风险适中的标的背景下åQŒåœ°äº§åŸºé‡‘投资尤为活跃,全年¾y¯è®¡æŠ•èµ„590亿元åQŒå æ€»é‡çš„49%åQŒè¿œ­‘…近三年òqÐn‡æ°´åã^。受益于投资需求由核心商务区外溢及上æ“v新型城镇化,新兴商务区的办公¾cÕdž‹ç‰©ä¸šæˆäؓ资本ŒŽ‚场宠儿åQŒæˆäº¤å®—æ•îC»Žå‰ä¸‰òq´å¹´å‡16宗的增长至2017òq´çš„38宗。

  李凌直指åQŒå•†ä¸šåœ°äº§å­˜é‡æŠ•èµ„大òq•å·²å¼€å¯ï¼Œä¸Šè¿°ä¸–邦™ìç†ä»•æŠ¥å‘Šæ˜¾½Cºï¼Œæˆ¿åœ°äº§è¡Œä¸šç»è¥æ¨¡å¼ä»Žå¢žé‡è½¬å­˜é‡ï¼Œä¼šæœ‰ä¸€ä¸ªåˆ‡æ¢è¿‡½E‹â€”—从开发主导向持有¾lè¥æ¨¡å¼åˆ‡æ¢ã€‚在开发模式(åÐn¢žé‡æ¨¡å¼)下,åŠÐnŠ¨åŠ›äh口和土地供应是最重要的推动力。从全国范围看,åŠÐnŠ¨åŠ›äh口和土地供应指标在2011-2013òq´å·²è¾‘Öˆ°™å¶å³°åQŒæ­¤åŽå¼€å§‹ä¸‹é™è¶‹åŠÑ€‚这意味着存量投资的开启具有必然性,且是不可逆的。

  以äh均GDP和第三äñ”业占比这两个宏观指标衡量åQŒåœ¨2015前后åQŒä¸­å›½ä¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚的商业åœîCñ”˜q›åŒ–曲线从成长期跨入到成熟期åQŒæˆéƒ½ã€æ­¦æ±‰ã€æ­å·žç­‰ä¸»è¦äºŒçº¿åŸŽå¸‚在2016-2020òq´æœŸé—´ä¹Ÿž®†è¿›å…¥æˆç†ŸæœŸã€‚这些进入成熟期ŒŽ‚场的优质商业地产,为存量时代的开启提供了充分条äšg。

  全国åŠÐnŠ¨åŠ›äh口(15-59岁)峰值出现在2011òq´(¾U¦9.25亿)åQŒæ­¤åŽå‘ˆçŽîC¸‹é™è¶‹åŠÑ€‚大城市圈的人口输入­‘‹åŠ¿ç›®å‰ž®šæœª¾lˆç»“åQŒä½†åº”该注意刎ͼŒåŒ—京和上‹¹¯‚¿™æ ïLš„­‘…大城市从2016òq´è“våQŒåœ¨æœªæ¥åŸŽå¸‚规划中对人口增长做出了严格限制。

  全国房地产用地的供应规模在2013òq´è¾¾åˆ°å³°å€û|¼Œæ­¤åŽ˜qžç®‹åŒæ¯”下降。土åœîC¾›åº”的限制˜q‘两òq´æ¥åQŒä¸€¾U¿å’ŒäºŒçº¿åŸŽå¸‚¾UïLº·å‡ºå°é™åˆ¶å»ø™®¾ç”¨åœ°å¢žé‡æŽªæ–½åQŒæŽ¨è¡Œå‡é‡è§„划。

  2016òq´å¯åŠ¨çš„史上最严楼ŒŽ‚调控和“房住不炒”纲领,也推动了增量向存量切换的˜q›ç¨‹ã€‚

  李凌指出åQŒè¿™ä¸¤ä¸ªå®è§‚指标的趋势è{换进一步作用到大宗物业投资ŒŽ‚场上,产生的媄响就是在2016òqß_¼Œå¤§å®—物业投资交易量的跃迁式发展。持有投资型物业的需求目前主要集中在一¾U¿å’Œä¸»è¦äºŒçº¿åŸŽå¸‚中;成交量的½Hç ´ä¹Ÿå¾—åˆîCº†è´§å¸èµ„金的支持。

  李凌认äؓåQŒå¤§å®—资产投资的˜q™ä¸€è½®è¡Œæƒ…,是由¾læµŽå’ŒåŸŽŒŽ‚化发展推动的,也正好是房地产行业开始从增量向存量模式è{换的时期åQŒç‰¹åˆ«æ˜¯åœ¨ä¸€äºŒçº¿åŸŽå¸‚。

  大宗物业投资行情大致可以分äؓ三个阶段åQš2014-2015òq´æ˜¯¿UŸé‡‘增长和资金供¾l™å…±åŒæŽ¨åŠ¨é˜¶ŒDµï¼Œä»¥ä¸Š‹¹·äؓ例,2014-2015òqß_¼Œå†™å­—楼租金年均增长7.3%åQŒæ˜¯åŽ†å²ä¸Šç›¸å¯Îù¾ƒå¿«çš„时期;2016-2017òqß_¼Œéšç€2015òq´ä¸‹åŠå¹´åŸºå‡†åˆ©çŽ‡è°ƒè‡³åŽ†å²æ–îC½ŽåQŒè¿›å…¥èµ„金推动略占主导的阶段åQŒè¡¨çŽîCؓ回报率普遍下行;2018-2020òqß_¼Œéšç€åŽÀL æ†å’Œ¾læµŽè½¬åž‹æŽ¨è¿›åQŒæ¬§¾ŸŽä¸»è¦ç»‹¹Žä½“也进入加息羃表周期,回报率进一步下行空间羃ž®ã€‚

  万亿资本å»ÞZ»“

  李凌˜q˜è®¤ä¸ºï¼Œæˆç†ŸæœŸå¸‚场的ç‰Îù´¨ä¹‹ä¸€ž®±æ˜¯å•†ä¸šåœîCñ”的租赁市场需求和投资ŒŽ‚场‹¹åŠ¨æ€§å¤§òq…提升,为机构资本的å»ÞZ»“创造了良好条äšg。到2020òqß_¼Œé¢„计˜q›å…¥å•†ä¸šåœîCñ”的资本将辑ֈ°ä¸‡äº¿è§„模。

  上æ“v2017òq´æˆäº¤çªç ´1000亿,比2016òq´å¢žé•¿10%;北京(400亿)和广州(250亿)成交量也大幅增长åQŒå‡åˆ›ä¸‹åŽ†å²æ–°é«˜ã€‚二¾U¿åŸŽŒŽ‚中成都、南京、杭州也表现‹z»è·ƒã€‚

  æ ÒŽ®ç‘žä¿¡çš„报告,中国的中产阶¾U§äh数在2015òq´è¶…˜q‡ç¾Žå›½ï¼Œè¾‘Öˆ°1.09äºÕFhåQŒæˆä¸ºå…¨çƒæœ€å¤§çš„中äñ”阶çñ”¾Ÿ¤ä½“。中产阶¾U§çš„å´›è“v代表民间可投资资本的规模和需求都ž®†ä¸æ–­ä¸Šå‡ï¼Œå½“前包括银行理胦、基金、保险、私募等在内的国内大资管规模接近120万亿åQŒæ˜¯GDP的1.6倍,庞大的资½Ž¡è§„模需要寻找投资方向,成熟期市场的商业åœîCñ”恰恰是一¿Uå¯ä»¥æä¾›ç¨³å®šå›žæŠ¥çš„优质投资标的。

  目前国内机构资本在商业地产中的仓位非ŒŽæ€½Žã€‚世邦魏理仕上述报告指出åQŒæˆªè‡³2016òq´åº•åQŒä»¥å›½å†…17个主要城ŒŽ‚的优质写字楼市åœÞZؓ例,国内机构资本所占的面积比重不èƒö1%。

  国内机构如保险的åœîCñ”配置很低åQŒå¤§¾U¦åªæœ‰æ€»èµ„产的2%-3%åQŒå¢žé•¿ç©ºé—´å¾ˆå¤§ã€‚截至2016òq´åº•åQŒå›½å†…机构资本占比不到1%åQŒæ ¸å¿ƒä¼˜è´¨å•†ä¸šåœ°äº§æ•°é‡ä¸Šæœ‰å¾ˆå¤§ä¼˜åŠÑ€‚

  另一斚w¢åQŒç»“合主要城ŒŽ‚商业地产的所处阶ŒDµå’Œä¸­å›½¾læµŽå‘展脉络(比如城镇化、消费升¾U§ã€ä¸€ŒŽ¦ä¸€è·¯ç­‰)åQŒæŠ•èµ„者有三条投资ä¸Èº¿åQšç”±åŸºå¾å’ŒåŸŽŒŽ‚化推动的地铁上盖物业;城市化进入中后期的城ŒŽ‚æ›´æ–°;以及在商业地产发展阶ŒD는±æˆé•¿æœŸå‘成熟期è{变的新兴投资品类åQŒå¦‚长租公寓、äñ”业地产、养老地产等。