住房¿UŸèµŒŽ‚场 成äؓ房地产投资新风口

2017-10-23 14:44:19 来源åQšåŽé¾™ç½‘

  住房和城乡徏è®ùNƒ¨éƒ¨é•¿çŽ‹è’™å¾½æ—¥å‰é€éœ²åQŒå°†åŠ å¿«å»ºç«‹å¤šä¸»ä½“ä¾›¾l™ã€å¤šæ¸ é“保障、租购åƈ丄¡š„住房制度。住建部目前正在做的一™å¹å·¥ä½œæ˜¯åŠ å¿«ç ”究和制定“住房租赁管理条例”。

  在当前的房地产业åQŒç§Ÿè´­åƈ丑ַ²æˆäؓ楼市调控之后的又一热点话题。今òq´æ¥åQŒä»Žå›½å®¶åˆ°åœ°æ–ÒŽ”¿åºœå±‚面纷¾U·å‡ºå°å„¾c»è½åœ°æ”¿½{–加大对住房¿UŸèµŒŽ‚场发展的扶持力度。广州等一些试点城ŒŽ‚还率先提出在教育等斚w¢¿UŸå”®åŒæƒçš„政½{–概念,ä¸ÞZ»ŠåŽå¸‚场快速扩容发展提供了巨大的想象空间。有机构预测åQŒ2030òq´å›½å†…住房租赁市场的规模ž®†è¶…˜q‡4万亿元。

  随着一æ‰ÒŽˆ¿åœîCñ”和支付巨头近期纷¾UähŠ¢æ»©ç§Ÿæˆ¿å¸‚场,¿Uç§˜qÎù±¡è¡¨æ˜ŽåQŒä½æˆ¿ç§Ÿèµå¸‚场已成äؓ房地产业的投资新风口。

  政策动向 中央和地方加快住房租赁管理制度徏设

  王蒙徽表½Cºï¼Œè¦ä»¥æ»¡èƒö新市民住戉Kœ€æ±‚äؓ主要出发点,以徏½f‹è´­¿UŸåƈ丄¡š„住房制度ä¸ÞZ¸»è¦æ–¹å‘,以市åœÞZؓä¸ÀL»¡­‘Ðn¤šå±‚次需求,以政府äؓä¸ÀLä¾›åŸºæœ¬ä¿éšœï¼Œ¾l¼åˆ˜qç”¨é‡‘融、土地、胦½EŽã€æŠ•èµ„等手段推进房地产市场徏设。此前,我国已在òq¿å·žã€æ·±åœŸë€å—京等12个äh口净‹¹å…¥å¤§ä¸­åŸŽå¸‚开展住房租赁的试点工作åQŒåŠ å¿«åŸ¹è‚²å’Œå‘展住房¿UŸèµŒŽ‚场。同æ—Óž¼Œæ”¯æŒåŒ—京和上‹¹·å¼€å±•å…±æœ‰äñ”权住房试验等åQŒåŠ å¿«æŽ¨˜q›ä½æˆÕF¿éšœå’Œä¾›åº”体系å»ø™®¾ã€‚

  为此åQŒäº¤é€šé“¶è¡Œé¦–ŒŽ­ç»‹¹Žå­¦å®¶è¿žòq³é¢„判,未来的国内住房市场可能会出现一些新的特征,其中¿UŸå”®òq¶ä‹DåÏx˜¯éžå¸¸å€¼å¾—å…Ïx³¨çš„一大潮‹¹ã€‚有业内人士˜q›ä¸€æ­¥åˆ†æžè®¤ä¸ºï¼Œå‘展住房¿UŸèµŒŽ‚场、扩大住房租赁业务、提高租赁住房在居住用房中的比重åQŒå°†æˆäؓ下一步住房制度改革的重要内容之一。如果通过住房¿UŸèµŒŽ‚场让更多居民解决住戉K—®é¢˜ï¼Œæˆ¿åœ°äº§å¸‚场的½EÐn®šæ€§å°†˜q›ä¸€æ­¥å¢žå¼ºï¼Œå†åŠ å¤§æˆ¿åœîCñ”ŒŽ‚场¿U©åºçš„规范和整治åQŒæœ‰æ•ˆéåˆ¶å„¿Uç‚’房和住房投机åQŒåŠªåŠ›è§„范地æ–ÒŽ”¿åºœè¡Œä¸ºï¼Œå¼±åŒ–“土地胦攎쀝,用不了太长时é—ß_¼Œä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§å¸‚场就ž®†çœŸæ­£åŞ成åã^衡、稳定的格局。

  在住建部发出加快¿UŸæˆ¿½Ž¡ç†åˆ¶åº¦å»ø™®¾ä¿¡å·çš„同æ—Óž¼Œæ·±åœ³10月19日亦随之出台了一份加快培育和发展住房¿UŸèµŒŽ‚场的实施意见。该意见明确提出åQŒå…è®¸å·²å»ºæˆòq¶ç©º¾|®çš„商业建筑åQŒä»¥å®—地为单位按规定改徏为租赁住æˆÑ€‚

  记者从˜q™ä†¾æ„è§çœ‹åˆ°åQŒæ·±åœÏx‹Ÿå¼•å¯¼å½“地各国有企事业单位开展规模化¿UŸèµåQŒé¼“励原农村集体¾læµŽ¾l„织及ç‘ô受单位开展规模化住房¿UŸèµä¸šåŠ¡ã€‚此外,深圳˜q˜å°†é¼“励住房¿UŸèµä¼ä¸šä¼˜å…ˆä¸ºå–得保障性住房轮候资格的家庭提供¿UŸèµæœåŠ¡ã€‚对于非深圳æˆïL±çš„承¿UŸähåQŒå¯ç”³é¢†å±…住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

  实际上,深圳òq‰™žæ˜¯ç¬¬ä¸€ä¸ªå‡ºå°ç§Ÿèµæ”¿½{–的一¾U¿åŸŽŒŽ‚。此前,òq¿å·žã€åŒ—京、上‹¹ïL­‰åœ°å‡ä¸ºæŽ¨åŠ¨ç§Ÿèµå¸‚场公ŒŽƒäº†å„自的目标及政策措施。

  其中åQŒå¹¿å·žä»Šòq´7月推出的“租赁16条”,明确表示要通过保障¿UŸèµåŒæ–¹æ•™è‚²ã€å…¬¿U¯é‡‘½{‰æƒç›Šï¼Œå¤šæ¸ é“增加租赁住æˆÕF¾›åº”,åŸÎù‚²ã€è§„范现代租赁äñ”业,来构建“购¿UŸåƈä¸ä€çš„住房长效机制。尤其是赋予½W¦åˆæ¡äšg的承¿UŸäh子女享有ž®Þp¿‘入学½{‰å…¬å…±æœåŠ¡æƒç›Šï¼Œå¼•å‘公众å…Ïx³¨ã€‚此后,òq¿å·žåœ¨ç§Ÿèµä½æˆÕF¾›åº”、配套文件制订、租赁服务优化、租赁äñ”业扶持等斚w¢å±•å¼€äº†ä¸ž®‘探¾y¢ã€‚8月广州还˜q›ä¸€æ­¥æå‡ºï¼Œæœªæ¥5òq´è®¡åˆ’供应住宅用地3200万åã^方米。其中租赁住æˆÕF¾›åœ°çš„占比ž®†è¾¾åˆ°25.8åQ…。

  10月17日,òqÕF¸œçœä½æˆÕF¸ŽåŸŽä¹¡å»ø™®¾åŽ…厅长张ž®‘康透露åQŒäؓ避免¿UŸæˆ¿ä¸­çš„猫腻åQŒå¹¿ä¸œå°†åŠ å¿«æ”¿åºœä½æˆ¿¿UŸèµäº¤æ˜“服务òqÐn°å»ø™®¾ã€‚未来,由政府主导徏讄¡š„住房¿UŸèµäº¤æ˜“òqÐn°åQŒå°†ä¸Žä½æˆÕFº¤æ˜“和不动产登记数据信息充分对接共享,住房¿UŸèµäº¤æ˜“ž®†åœ¨æ”¿åºœçš„监½Ž¡ä¸‹æ›´åŠ è§„范åQŒç´§æŽ¥ç€ä¸¤å¤©åŽï¼Œòq¿å·žŒŽ‚房屋租赁信息服务åã^台即率先上线˜qè¡Œã€‚

  行业前景 ¿UŸèµŒŽ‚场及相关äñ”业将大幅增长

  在中央与地方共同推动住房¿UŸèµŒŽ‚场发展的大环境下,住房¿UŸèµŒŽ‚场˜qŽæ¥é»„金发展期已成äؓ机构å…Þp¯†ã€‚在政策强力支持下,住房¿UŸèµè¡Œä¸šæˆé•¿½Iºé—´è¾ƒäؓòq‰K˜”。

  东方证券˜q‘期针对公共å…Ïx³¨åº¦æ—¥ç›Šä¸Šå‡çš„住房¿UŸèµŒŽ‚场作出的一份预‹¹‹æŠ¥å‘Šä¾¿æ˜„¡¤ºåQŒåˆ°2030òq´å›½å†…çš„¿UŸæˆ¿¾Ÿ¤ä½“数量ž®†è¾¾åˆ°2.7äºÕFhåQŒè€Œæ•´ä¸ªæˆ¿åœîCñ”¿UŸèµŒŽ‚场的规模将辑ֈ°4.2万亿元。

  而链家研½I‰™™¢çš„行业报告也昄¡¤ºåQŒä¸­å›½æˆ¿å±‹ç§Ÿèµå¸‚åœø™§„模,2016òq´äؓ1.1万亿åQŒ2020òq´äؓ1.6万亿åQŒ2025òq´äؓ1.9万亿åQŒ2030òq´ä¼š­‘…过4万亿元。

  å¯ÒŽ­¤åQŒè¥¿å—证券研½I¶å‘˜èƒ¡åŽå¦‚分析称åQŒç§Ÿå”®åŒæƒçš„政策概念¾l™äº†ä½æˆ¿¿UŸèµŒŽ‚场巨大的想象空é—ß_¼Œåœ¨æ­¤å€¡å¯¼ä¸‹é•¿¿UŸå…¬å¯“å°†˜qŽæ¥å¿«é€Ÿå‘展。长¿UŸå…¬å¯“链接存量资源和¿UŸæˆ·éœ€æ±‚,显著提升房屋使用效率和租户体验,是实现租售同权的最好的实践åQŒå‘展空间广大。其中,长租公寓模式可吸引资金投资于农村集体用地以及国企闲散房源åQŒç›˜‹zÕd› ä½¿ç”¨æ€§è´¨è€Œæ— æ³•äº¤æ˜“的土地资源åQŒè§£å†ÐnŸŽŒŽ‚紧张的居住问题。另有市åœÞZhµ­«é¢„计,¿UŸèµŒŽ‚场ž®†çŽ‡å…ˆåœ¨ä¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚规模化铺开åQŒä¹‹åŽå†å‘二¾Uѝ€ä¸‰¾U¿åŸŽŒŽ‚推˜q›ã€‚

  “租房市场的春天已经到来。”万¿U‘泊寓负责äh张成皓此前即向记者表½Cºï¼Œå½“前长租公寓已经处在发展的黄金期。面寚w€æ­¥å‡æ¸©çš„市场,房地产开发商是最早入局的冲‹¹ªè€…。目前万¿U‘泊寓已在包括广州、深土뀁佛山在内的全国13个城ŒŽ‚上¾Uѝ€‚而碧桂园上æ“v区域于今òq´5月成½f‹äº†é•¿ç§Ÿå…¬å¯“½Ž¡ç†éƒ¨ï¼Œé‡‘地集团与招商蛇口旗下的长租公寓产品也已¾låœ¨æ·±åœ³½{‰åœ°å¼€å±•ã€‚

  实际上,在今òq´7月住建部公布首批开展住房租赁试点和8月公ŒŽƒé¦–批开展利用集体徏讄¡”¨åœ°å¾è®„¡§Ÿèµä½æˆ¿è¯•ç‚¹åŸŽŒŽ‚后åQŒç”³ä¸‡å®æºå·²ç›‘测发现åQŒ8月䆾多数开展租赁住房试点的城市土地供给已明昑֢žåŠ ã€‚如北京的土åœîC¾›¾l™é¢¿U¯å¢žé•ÕFº†1265%åQŒä¸Š‹¹·å¢žé•ÕFº†201%åQŒå¹¿å·žå¢žé•ÕFº†370%åQŒä½›å±±å¢žé•ÕFº†212.4%åQŒè‚‡åº†å¢žé•ÕFº†628%。只有南京、郑州、合肥等ž®‘数城市8月的土地供应没有明显增长。äؓ此,申万宏源认äؓåQŒæœªæ¥ç§Ÿèµä½æˆ¿å¾è®‘Ö¾ˆå¯èƒ½æˆäؓ影响国内åœîCñ”投资的关键变量。

  而易居中国执行总裁丁祖æ˜×ƒº¦è®¤äؓåQŒéšç€åŸŽå¸‚土地供应数量­‘Šæ¥­‘Šå°åQŒæ–°å»ºå•†å“æˆ¿æ¯å¹´æ–°å¢žä¾›åº”量也ž®†å‡ºçŽ°é€æ¸ä¸‹é™çš„趋åŠÑ€‚存量住房的规模ž®†è¶Šæ¥è¶Šå¤§ï¼Œå±Šæ—¶äºŒæ‰‹æˆÕFº¤æ˜“以及住房租赁,有望成äؓ房地产市场的ä¸ÀLµã€‚

  住房¿UŸèµçš„升温,潜在的受益者还有国内的家装行业。国金证刔R¢„‹¹‹ï¼Œåˆ°2020òq´å®¶è£…行业因全装修政½{–å°±ž®†æ–°å¢ž6700亿元至8800亿元的市场需求。而在¿UŸæˆ¿æ–°æ”¿çš„助推下åQŒé¢„计未来五òqß_¼ŒåŒ—上òq¿æ·±½{‰ä¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚将提供­‘…过250万套¿UŸèµä½æˆ¿åQŒè¿™ž®†æˆä¸ºå®¶è£…行业扩容的巨大动力。

  资本ŒŽ‚场 黄金发展时期ž®†æ‰“开两大投资路径

  目前åQŒä½æˆ¿ç§Ÿèµå¸‚场成ä¸ÞZ¸šç•Œå…¬è®¤çš„投资新风口,其潜在的巨大ŒŽ‚场发展½Iºé—´å·²å¼•èµ·å„æ–Îùµ„本的重视。

  ˜q‘期åQŒé—»é£Žè€ŒåŠ¨çš„资本在二çñ”ŒŽ‚场上展开角逐,一批住房租赁概念股和租售同权概念股的关注度˜q…速升温。据机构监测发现åQŒ20日,三六五网强势涨停åQŒä¸–联行¾y§éšå…¶åŽåQŒå¤§æ¶¨8.19%åQŒæ»¨æ±Ÿé›†å›¢ã€ä¸‡¿U‘A、市北高新、皇庭国际、张江高¿U‘等个股也均实现不同½E‹åº¦çš„上涨。

  对当日的ä¸ÕdŠ›èµ„金‹¹å‘åQŒåŒèŠ±é¡ºçš„统计数据提供了佐证åQš20日,7只住房租赁概念股获大单资金追捧,合计大单资金净‹¹å…¥17832.93万元。具体来看,三六五网大单资金净‹¹å…¥å±…首åQŒè¾¾åˆ°5333.36万元åQŒä¸–联行、滨江集团、张江高¿U‘ç­‰3只个股大单资金净‹¹å…¥ä¹Ÿå‡åœ¨3000万元以上åQŒé™¤ä¸Šè¿°4只个股外åQŒ20日获大单资金青睐的个股还有:¾l¿åœ°æŽ§è‚¡ã€çš‡åº­å›½é™…、京投发展。

  机构普遍认äؓåQŒåœ¨æ”¿ç­–的大力扶持和ŒŽ‚场˜q›å…¥å­˜é‡æ—¶ä»£çš„大环境下,¿UŸèµŒŽ‚场预计ž®†è¿Žæ¥åŽ†å²æ€§çš„发展机遇。尤其是˜q‘期在多个试点城ŒŽ‚陆¾l­å‡ºå°æ‰¶æŒæ”¿½{–,预计ž®†ç›˜‹zÕd’Œå¸å¼•æ›´å¤šçš„资源要¾y è¿›å…¥è¿™ä¸€å—市场,对住房租赁市场的投资也面临着æ–îC¸€è½®çš„井喷。

  资本的逻辑非常½Ž€å•ã€‚根据链家等机构的研发显½Cºï¼Œæˆ‘国规模化住房租赁企业市åœÞZ†¾é¢åªå 2%左右åQŒè€Œå‘辑֛½å®¶æˆç†Ÿå¸‚场普遍在20%—30%。链家研½I‰™™¢˜q‘期发布的一份报告显½Cºï¼Œä¸­å›½çš„住房租赁äh口只占11.6%åQŒè¿œä½ŽäºŽå‘è¾¾¿UŸèµŒŽ‚场¾U¦30%的标准。未来还有很大的发展½Iºé—´ã€‚而国安™¡¶å±‚设计的引领和扶持,则äؓ资本快速做大这块市åœø™›‹¾p•æä¾›äº†å¾ˆå¤§çš„可能性。

  在国泰君安看来,¿UŸèµŒŽ‚场ž®†è¿Žæ¥é»„金发展的时期åQŒé›†ä¸­å¼é•¿ç§Ÿå…¬å¯“的扩张和REITsåQˆæˆ¿åœîCñ”信托投资基金åQ‰è½åœ°çš„提速将ŒŽ¦æ¥ä¸¤æ¡ä¸»è¦æŠ•èµ„路径åQšç¬¬ä¸€åQŒå¸ƒå±€å…¨å›½ä¸”å·²˜q›å†›é•¿ç§Ÿå…¬å¯“的开发商在资源、资金、成本方面具备较强的½fžäº‰ä¼˜åŠ¿åQŒæ˜¯ŒŽ‚场的有力竞争者,ž®†æœ€å¤§ç¨‹åº¦åœ°å—益于租赁市场的规模化发展。第二,政策对租赁市场的支持包括对相关金融创新的支持åQŒREITs出台有望˜q›ä¸€æ­¥æé€Ÿï¼Œå‘房åœîCñ”资äñ”½Ž¡ç†ä¸šåŠ¡è½¬åž‹çš„公司将受益此进½E‹ã€‚以REITsä¸ÞZ»£è¡¨çš„金融产品的创新将极大推动¿UŸèµŒŽ‚场发展åQŒè§£å†³é•¿¿UŸå…¬å¯“资产过重、退出渠道不成熟的难题,½Hç ´çŽ°é˜¶ŒDµé˜»¼„é•¿¿UŸå…¬å¯“发展的一大瓶颈。