十问2017重庆买房

2017-01-07 22:21:17 来源Q水库论坛

        问题一Q重庆限购么 

        {:目前不限购。

        但是我徏议你要买快买。因Z旦市场氛围稍为好转,直辖重启限购,也是分分钟的事。 

        也就是说Q如果真的有利好或者大行情Q他是不让你Z的。

        你来不及ZQ直接门x。

        其是目前重庆市政府已经明显对“三无”䆾子:无户c,无社保,无就业的U炒Ӟ表示了很大的恶意。 

        问题二,重庆限贷么

        {:目前重庆的h政策是;

        完全U白U贷,首付20%Q利率85折

        有贷Ƒַl清Q首付30%Q利率85折

        有贷ƾ未l清Q首付30%Q利率第一q1.1倍,W二q可转85折。

        据说月供8000以内不用水。

        问题三,传说中的q发式购买是什么。

        {:q是黑科技。一般不适合在公共场合讲。

     “ƈ发式购买”指的是Q银行每一ơ拉取你的征信报告。该报告有一个月的有效期。

       如果你在“一个月”内q发Q则□□□□□□□(以下省略N字)

      具体的操办,l大多数售楼处都会给你指引。资深房产中介也可教对{

      一般认为可q2~3套。4套以上技术难度颇大。

     但是q始l是一个“擦边球”的做法。稳定性ƈ不可靠。

     最q11~12月接q年之际,银行保守收紧。原有承诺的单子都会出很多纰漏。

     而到了明q1月初大放水际Qƈ发又会比较容易。

     Z说一下,重庆契税也有优惠政策。首套房减半。

     q里面的诀H是Q各Z联网。

      问题四,是买一套大的,q是N套小的。

      {:們֐于N套小的。这里面有二个原因。

       1Q纯以单仯言Q重庆大户型比小户型贵

       2Q小户型舰队以往是做不到。

      各位Q在北京、上深圳等地。我们不是不想买“一手扑克牌”,而是Ҏ做不到。

      在北上深Q你要面临非R得的“限购”问题。限h得也比较严。甚臌有房产税的困扰。

      也就是说Q我们ƈ非不想“一手扑克牌”“一列小炮舰”。而是我们Ҏ做不到。

      而在重庆Q这是一个非好的机会。 

      q是一个非好的历史窗口。

      在这个窗口之内,h很便宜,城市有潜力,未来有希望。

      而且q不限购Q几乎也不太限贷。

      在这L环境下,如果你有机遇能徏fv“一列小炮舰”。那你就d吧。

      相对于“一套豪宅”和“十套小房子”。

     十套房子,在各个方面都有更强的优势。包括但不限于:

     更低的“MhU束”

     更高的涨q

     更高的租金

     更分散的风险

     拆散一套救命

     长期的惨痛经验告诉我们,数量比质量更重要Q

     在上P通常大户型单h户型低Q而抵消掉了小户型的优ѝ

     但在重庆Q优上加优。

     问题四,重庆二手房市场旺盛么。

     {:极不旺盛。一二手交易大约是2:1

     他更Z重的q有二个问题。

      1Q重庆有酔RQ外墙损毁很快。几q的楼就显旧。这点和2001q上很象。

      在重庆,哪怕非光鲜的一手CEO。五q楼龄后都不受欢q。本Ch們֐买新盘。

      3Q重庆有猪队友。KFS持箋抛出W货QhD大业d制。

      譬如重庆湖天地Q1~5期的二手挂牌都在11000左右。而罗L卖的六期也不q11000/mQ徏面)。理由是集团财务y张。

       不过好消息是Q上周hL健林吃了K。私底下_“您呀Q大学城的土地款该付了”。

     “我偷偷告诉您啊Q等您这Ҏ付了。我们的Chp提+50%”。

       q里插播一D信息。

    Q上市Q 11月,全市300万元以内房源成交占比61.9%Q较上月下降1%Q300-500万元房源成交占比22.8%Q较上月下降0.3%Q500万元以上房源成交占比15.3%Q较上月回升1.3%。三、挂牌量大幅上升q7%Q多Cؓ持^报hQ其中挂牌h有变化的Q下调比例大于上涨比例。

       我们仔细观察q段数据。关键词在:“500万元以上房源成交占比15.3%”。

       传统意义上,上v被认为全中国二手房流通性最好的城。甚n球房C交易金额最大的城市。

      上v每年成交金额1.4万亿。二手和一手的比例是:300%:100%

       但是我们仔细观察Marketingl分。500W以上成交的物业,仅占六分之一都不到。

       q意味着什么呢。我几乎可以_“一手房”全部都是500W以上的么。或者一手房开几个300~500W的房源,头都被抢破了。

      也就是我们真心观察“次新房”市场,500W以上的市场,二手q是卖不q一手的。可能成交连一半都没有。

       上v“流通性”好Q主要指的是老公ѝ300W以下的物业大量成交。

       据悉全市二手房成交,qn面积仅ؓ60q米左右。

       问题五,那ؓ什么这么多批“上房团”飞重庆Q主要买的还是一手房。

       {:q里面有三个原因。

      其一Q重庆实在是太便宜了。

      如果你最l的目标是100000/mQ那么,今天你是按照8000/mQ还是6000/m入的货。有区别么。

      没有区别。“买到就是赚到”。有q䆾闲情逸致好好优化Q你不如多买几套。

      多买一套,你就赚几万/m。

      l心优化Q省下2000元/m。

      其二Q一手房h比较方便。

      众所周知Q重庆市政府和重庆银行,对于二手交易讄了很多障。把购买力往一手赶。

     其中一条,是二手很容易“估不价钱”。

      而我们买楼普遍都是“高杠杆”的。8000元/mQ一套房子65WQ首付可能仅仅才13W。

      你干嘛要优化13W的用呢Q你q嘛不优化52W的贷Ƒ֑。

      其是一手房的“ƈ发”式比较Ҏ。不展开了。

      U种技术原因,一手房q是有买一手房的意义。

      其三Q客场劣势

      问题六,误释“客场劣劎쀝。

      {:我们生活Q工作,居住的这个城,UC为“主场”。

      跨越操作另一个城,UC为“客场”。

     客场h重大的劣ѝ所谓“过江龙战斗力打七折Q过龙打三折”。

     Z么。因为炒楼学的入门第一课,是“看F癑֥”。

     看房二百套,你自然从一个什么都不懂的菜鸟,成长Z么都淬炼q的老手。

     看房二百套,你再也不会“犹豫不决”难以判断。而是会杀伐果断,捕猎出手。

    “客场”最大的问题Q是你无法“看F癑֥”。

     如果你每ơ仅仅是坐飞ⷼ五星U酒店待上三天。

     那只够你{֭完成相应法律手箋。了解整个市场是q远不够的。

     对于我们“主Z劎쀝来_他主要分二个阶段。

     1Q初U阶D:淘笋阶段

     你需要有大量的时间在一个城。每个周末骑着R出去Q把板块和街道一条条扫过厅R心静下来,看够多的200套房源,最l对整个城市“审规则”通盘了解。

也能淘到“七折笋盘”。

      2Q中U阶D:阶段

      买房q不仅仅是买到就可以了。他q牵涉到无数的具体操作。房用哪一个名字做Q贷Ƅ谁来做首套。

      如果h资信水不的话Q如何和银行沟通包装。评ChCx么办。你需要一个贷ƾ中介。

      此外Q还有装修,招租Q维修服务,民宿Q凤冰等一pd手法。

     也就是说Q你需要M用中介,御用h中介QM用装修师傅,御用情报密探,友情售楼处大姐,C公司打折老怠Z………等一pd的h脉关pȝ合。

      在一个陌生的城市Q这些资源都是没有的。你的战斗力大大打折扣。

      ׃一切的C物,都在飞速发展之中。

      新涌现的“职业炒房团家公司”,其服务能力如何,态度如何Q解药单能力如何。

      目前也还都是未知之数。

      但想必二三年之后Q这个业态能坚持下去的话。会有非好的管家活下来的。

      问题七,板块而言Q你看好哪类地段

      {:我們֐于环U边~。

      如果你看q去16q上h的走势。他的大赢家Q其实是“城乡结合部”。

      对于每一个LD,每一个轮ơ。如果你始终f在“城边~”。你是大赢家。

      譬如2000q开发徐家汇Q2003q开发莘庄,2005q开发联z,每一ơ开发,都是“都核心区”的外g。

      而到十几q以后,你回q头来看。在最初的时候,徐家汇是不折不扣的郊区。和法租界静安区不能比。接q1Q2的h差。

      时至2016q_二者之间的价差已几乎消׃见。

      也就是当城市成长Ӟ他的“核心区”会变大的。在“城乡结合部”变为市区的一瞬间。它的涨q是最大的。

       因此Q前二天有h在“分{”上咨询我。说n买朝天门码头Q最好的位置豪宅CEO盘,20000/m单h。我觉得不妥。

       假设重庆的目标极限h位是100000/m的话Q你现在20000入手Q也不过才五倍雪坡。我们甚至都看不上眼。

       我比较們֐的,是在环线附近。现在还属于“比较偏”的地方。

       相应的,h也不c你把一切都打到“低成本”里面去。

      我最們֐的,是8000元/mQ徏面)q个档次Q地铁沿Uѝ离渝中区六f,九站Q十二站地铁均可以。

      附近周边Q存在巨大的I地。政府有能力大片开发。

      但又和主城区q成一片,不至于Ş成鬼城。

      q样的地方,找个q干净净的楼盘,q干净净的小区。

      五年之后Q自然有很大的收莗

       对于面积区段Q我最喜欢的是80q米Q徏面)Q2/2/1.

       q样一套的MhQ就是8000*80=65W。

       首付U十三万。

       因ؓ你一套65W的房子,要涨到200W。那是非R容易的。

        哪怕以重庆土著现有的收入,E加挑拨Q买套200W的房子也不显得吃力。

       Fh涨三倍,以首付计,是十倍。

       很多人去买李嘉诚的珊瑚水岸。珊瑚水岸的~点Q它剩下都是一些大户型。动辄200W/套。

       房子都是好房子,看朝天门灯火无敌江景。

       但是200W/套,M倍,p涨到600W/套。

       q个MhQ对于重庆还是太高了。

      l对不如200W的房子好走。

     “炒楼”始l是一门克勤克俭,克制自己Ʋ望的行为。

      Q以上基于“限贷”资源不是太y迫的情况)

      问题八,那下一期关注什么楼盘。

        {:q有几个8000的盘在看Q在观察。

       我其实没什么时间飞重庆。

     “重庆战役”尚未开始。

       问题九,重庆会复制上LC逻辑规则么。

       {:大概率会的

       首先Qؓ什么我们对于上h的预测q么准。过d六年中,q箋g十六把Q几乎把把押中。

因ؓ我们有深ȝ香港生活背景。上今天所发生的一切,无非1980q“香港地产”曾l历的一切的ȝ。

“日光之下,q无C。已有之事,后必再行”。

       因ؓ生力的发展Q规律L一L。业结构的升Q顺序也是一L。甚n括政府卖地的逻辑Qh性都是一L。

      无论香港Q上P重庆Q都l历了一个轻工业—>重工业—>服务业—>金融业—>泡沫化的q程。

       在服务业向金融业转化的过E中Q会有大量的资金Q堆U在q个城市上。

      或者学术上_M2拼命增加Q可是CPI是不涨。

      q些钱哪MQ涌入了资本场。

      而房产本w具有“胦富属性”

      一旦房子可以涨Q可以升|持有F可以赚钱。

      那么房子׃l箋涨,更加升|Z׃购入更多的房产。

      火R头一旦跑hQ惯性就会很뀂

      另一斚wQ从微观上讲Q政府的逻辑也是一致的。

      无论是香港,上vQ还是重庆。

      政府都喜Ƣ拍圎ͼ都喜Ƣ弄新区。都喜欢搞西九龙开发计划,新界北开发计划。

      因此Q如果一个hl历了解完整的香港楼。对于他润上v楼市Q就会如鱼得水。

     而一个hl历了完整的上v楼市Q再ȝ重庆楼市Q就会有一U脉l分明的感觉。

     无非是把历史Q往后推了二十年。