专家谈楼ŒŽ‚调控:形势仍严峻 行政手段只能短期有效

2018-06-19 14:22:15 来源åQšæ–°‹¹ªç½‘

  由2014òq´ä¸ŠåŠå¹´çš„观察期到2016òq´â€œ9·30”政½{–不断收¾y§ï¼Œæ¥¼å¸‚¾låŽ†äº†åã^淡期、升温期、**期以及目前热点城ŒŽ‚的明显降温期。

  恒大研究院副院长夏磊告诉《证券日报》记者,整体来看åQŒæœ¬è½®æˆ¿åœîCñ”ŒŽ‚场调控的思èµ\和理念已发生重大改变åQŒå³åšæŒå› åŸŽæ–½ç­–åQŒåƈ注重建立长效机制。

  手段持箋创新

  与往òq´ç›¸æ¯”,今年楼市调控手段丰富且力度空前。除以往限购、限贷外åQŒåœ¨æœ¬è½®è°ƒæŽ§ä¸­è¿›ä¸€æ­¥æ¼”化成“限购、限售、限仗÷€æ‘‡å—÷€é™åœŸæ‹â€ç­‰å¤šæŽªæ–½äؓ一体的需求控制政½{–。

  “调控工å…ïLš„创新˜q›ä¸€æ­¥åæ˜ äº†è°ƒæŽ§å½¢åŠ¿çš„严å³ÀL€§ã€‚”夏¼‚Šè®¤ä¸ºï¼Œé™¤äº†è¡Œæ”¿æ‰‹æ®µåˆ›æ–°å¤–,调控思èµ\更是发生重大改变åQŒå³å¼ø™°ƒâ€œå› åŸŽæ–½½{–”。房åœîCñ”调控跟随æˆÕF­h呈现“核心城ŒŽ‚到非核心城ŒŽ‚”、“发辑֟ŽŒŽ‚群向欠发达城市¾Ÿ¤â€çš„˜qç§»ç‰¹å¾ã€‚到2018òqß_¼Œè°ƒæŽ§å·²ç»æ·±å…¥åˆîC¸‰¾Uѝ€å››¾U¿åŸŽŒŽ‚以及非热点城市¾Ÿ¤ã€‚除此之外,房地产调控更是从短期走向住房制度攚w©ã€‚

  事实上åQŒéšç€æˆ¿åœ°äº§å¸‚场逐步从增量时代进入存量时代,在本轮楼ŒŽ‚调控中åQŒå¯ä»¥æ˜Žæ˜„¡œ‹åˆîC»¥å¾€è¢«å¿½ç•¥çš„住房¿UŸèµŒŽ‚场在近两年获得重大政策青睐。据不完全统计,全国已有­‘…过50个城ŒŽ‚发ŒŽƒäº†æœ‰å…³ä½æˆ¿¿UŸèµçš„政½{–措施,òq¶ä¸”住房¿UŸèµä¾›åº”也在逐渐¾UÐn…¥åœ°æ–¹çš„土地出让规划中。除此之外,各地˜q˜é€šè¿‡æ”¿ç­–杄¡»‘及土地制度创新等方式åQŒåˆ©ç”¨é›†ä½“土地徏讄¡§Ÿèµä½æˆÑ€å¢žåŠ ç§Ÿèµä¾›åº”。

  58安居客房产研½I‰™™¢é¦–席分析ŒŽˆå¼ æ³¢åœ¨æŽ¥å—《证券日报》记者采访时表示åQŒä¸­å›½æˆ¿åœîCñ”发展¾låŽ†äº†é»„金十òqß_¼Œâ€œå±…者有其屋”的ä¸ÀLµæ„è¯†å¯ÆD‡´å¤§é‡äººç¾¤ç†è§£çš„安家置业往往和买房划½{‰å·åQŒä½†æœªæ¥åå¹´åQŒä¸­å›½ä¸å¾—不面对城市化进½E‹ä¸æ–­å‘展而引发的大量人口持箋入城åQŒæ‰€ä»¥ï¼Œä¸€å‘Ðnœ°å¢žåŠ å•†å“æˆÕF¾›åº”来满èƒö¾lå¤§å¤šæ•°äººç¾¤çš„居住需求åƈ非良½{–。在此背景下åQŒé€šè¿‡ä½æˆ¿¿UŸèµŒŽ‚场来更好地满èƒöäºÞZ»¬çš„居住需求可以说是现实需求。

  效果不断昄¡Ž°

  随着各地楼市调控力度的逐步加大åQŒèƒ½å¤Ÿç›´è§‚显现调控效果的莫过于房仗÷€‚

  据国家统计局发布的5月䆾70个大中城ŒŽ‚商品住宅销售ä­h格变动情冉|˜¾½Cºï¼Œ4个一¾U¿åŸŽŒŽ‚新建商品住宅和二手住宅销售ä­h格同比分别下降0.6%和0.2%åQŒåˆ†åˆ«è¿ž¾l­4个月和3个月下降。虽然31个二¾U¿åŸŽŒŽ‚å’Œ35个三¾U¿åŸŽŒŽ‚的新徏商品住宅和二手住宅销售ä­h格同比略有升温,但若仅从热点城市ä»äh ¼å˜åŠ¨æƒ…况来看åQŒå¸‚场降温明显。

  具体来看åQŒ5月䆾70个大中城ŒŽ‚房价变动中åQŒç¦å·žã€ä¸Š‹¹—÷€åŽ¦é—¨ç­‰åŸŽå¸‚二手æˆÕF­h格出现环比下跌,其中¼›å·žäºŒæ‰‹æˆÕF­h格环比跌òq…最大,辑ֈ°0.5%。虽然北京二手房ä»äh ¼çŽ¯æ¯”出现正增长,但此前已˜qžç®‹12个月呈现环比下跌情况;再从同比情况来看åQŒæœ‰7个城ŒŽ‚房价出现同比下跌,分别为北京、厦门、郑州、上‹¹—÷€å—京、济南和¼›å·žåQŒåŒæ¯”è·Œòq…依‹Æ¡äؓ5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%åQŒè¿™ä¹Ÿæ„å‘³ç€˜q™7个城ŒŽ‚二手房ä»äh ¼è·Œå›žä¸€òq´å‰ã€‚

  “从æˆÕF­h跌幅较大的几个城ŒŽ‚表现来看,主要是由于这¾cÕdŸŽŒŽ‚发ŒŽƒçš„楼市调控政策较多、且实施力度较大åQŒå°¤å…¶æ˜¯é™ä­h½{‰æ”¿½{–更是äñ”生了较äؓ显著的媄响。”上‹¹äh˜“å±…ç ”½I‰™™¢ç ”究员詹毅凡表示åQŒè™½ç„¶çƒ­ç‚¹åŸŽŒŽ‚房价降温明显,但今òq´ä»¥æ¥ï¼Œéƒ¨åˆ†äºŒçº¿ã€ä¸‰¾U¿åŸŽŒŽ‚房价依然持¾l­ä¸Šæ¶¨ï¼Œå› æ­¤åQŒå¯¹äºŽè¿™¾cȝƒ­ç‚¹åŸŽŒŽ‚来è¯ß_¼Œé¢„计三季度政½{–依然有收紧的可能,ž®¤å…¶æ˜¯è¿‘期明显过热的丹东½{‰åŸŽŒŽ‚,更是需要提前做好调控升¾U§çš„准备。

  住房制度攚w©ä»æ˜¯é‡ç‚¹

  从历òq´æˆ¿åœîCñ”ŒŽ‚场表现来看åQŒå¤§è‡´4òq´ä¸€ä¸ªå‘¨æœŸã€‚所以,如果仅从旉™—´˜q™ä¸€¾l´åº¦æ¥çœ‹åQŒæœ¬è½®å‘¨æœŸä¸­çš„调控持¾l­æ—¶é—ß_¼Œç›¸è¾ƒä»¥å¾€æ— ç–‘æ›´é•¿åQŒåŒæ—Óž¼Œæ•´ä½“从严的调控基调依旧没有发生改变。

  ½I¶å…¶æ ¸å¿ƒåŽŸå› åQŒå¼ æ³¢åˆ†æžç§°åQŒæ­¤‹Æ¡è°ƒæŽ§çš„目的不单¾U¯å±€é™äºŽå•†å“æˆ¿æœ¬íw«ï¼Œæ›´ä¸åªæ˜¯ä¸ºæŽ§åˆ¶æˆ¿ä»øP¼Œè€Œæ˜¯ä¸ÞZº†æž„徏房地产阶梯型消费åQŒè§£å†³é«˜æˆÕF­h和库存区域间不åã^衡发展的问题åQŒæ›´ä¸ºæ ¸å¿ƒçš„则是围绕“真正落实长效机制”这一目标。

  ž®½ç®¡åœ¨æœ¬è½®è°ƒæŽ§è¿‡½E‹ä¸­åQŒä¾ç„¶æœ‰åœ°æ–¹å‡ºçŽ°å±€éƒ¨è¶‹çƒ­çŽ°è±¡ï¼Œä¾‹å¦‚今年二线、三¾U¿åŸŽŒŽ‚房ä»ïLš„持箋上涨½{‰ï¼Œä½†åœ¨å¼ æ‡L看来åQŒè¿™ä¸»è¦æ˜¯å› ä¸ºçŸ­æœŸè°ƒæŽ§ä‹É得需求被暂时性抑åˆÓž¼Œè€Œæ”¿½{–稍有“松动”就会ä‹É得被延后的需求集中爆发出来,而这些大量的实际居住需求如果得不到合理解决åQŒæœ€¾lˆå°±ä¼šä»¥éžç†æ€§çš„形式体现到市åœÞZ¸Šæ¥ï¼Œå› æ­¤åQŒè¦æƒÏxœ€¾lˆå®žçŽ°â€œå®‰å±…宜居”的目标åQŒè¿˜è¦ä»Žé•¿æ•ˆæœºåˆ¶å»ø™®¾ä¸Šå…¥æ‰‹ï¼Œå¦‚将部分非理性购戉Kœ€æ±‚更好地性引导到¿UŸæˆ¿ä¸Šæ¥ã€‚

  夏磊也表½Cºï¼Œä¸€äº›è¡Œæ”¿æ‰‹ŒDµåªèƒ½åœ¨çŸ­æœŸå½±å“ŒŽ‚场波动åQŒä»Žé•¿æœŸæ¥çœ‹åQŒç‘ô¾l­æ·±åŒ–住房制度改革才是决定房åœîCñ”ŒŽ‚场òq³ç¨³å¥åº·çš„根本。具体来看,要从供给½f¯ç€æ‰‹ï¼Œä»ŽçŸ­æœŸè°ƒæŽ§æ”¿½{–过渡到长效机制å»ø™®¾ã€ä»Žè¡Œæ”¿æ‰‹æ®µ˜q‡æ¸¡åˆ°ç»‹¹Žæ‰‹ŒDüc€ä»Žå•†å“å±žæ€§äؓ主过渡到构徏å¼ø™°ƒå±…住属性的住房制度。她å»ø™®®åQŒæŒ‰ç…§â€œæˆ¿åœîCñ”长期看äh口,中期看土圎ͼŒçŸ­æœŸçœ‹é‡‘融”的分析框架åQŒæ ¹æ®äh口流动情况分配徏讄¡”¨åœ°æŒ‡æ ‡ï¼Œæ ÒŽ®åº“å­˜åŽÕdŒ–周期调节土地供应åQŒä¼˜åŒ–城ŒŽ‚工业用地、住宅用地和商业用地¾l“æž„;金融政策鼓励支持刚需和改善性需求,抑制投机性需求。