凯å¯d“快跑” 华南首个轻资产项目落地的扩张逻辑

2018-01-19 09:50:11 来源åQšè§‚点地产网

  观点åœîCñ”¾|‘  在房åœîCñ”行业åQŒåšå•†ä¸šæ¯”做住宅更考验开发商的能力,因äؓ住宅是可直接复制的标准化的设计和产品åQŒè€Œå•†ä¸šé¡¹ç›®ä¸ä»…难以复åˆÓž¼Œç›ˆåˆ©å‘¨æœŸæ›´é•¿åQŒè¿˜éœ€è¦æŒ¾l­çš„˜qè¥½Ž¡ç†ã€‚

  因此åQŒè¿‡åŽÖM¸‰åå¹´é—´æ—ºç››çš„购房需求支撑下åQŒä¸­å›½æˆ¿åœîCñ”商纷¾UähŠ¢å…¥ä¼ ¾lŸä½å®…开发市场,造就了一个住宅开发黄金时代。但不断升çñ”的消贚wœ€æ±‚å·²¾lä¿ƒä½¿æˆ¿ä¼è°ƒæ•´æˆ˜ç•¥ï¼Œä»Žä½å®…走向商业地产、äñ”业地产等多元化领域。

  包括万科、华润、龙湖等在内åQŒè¶Šæ¥è¶Šå¤šçš„开发商都在抢占商业åœîCñ”ŒŽ‚场份额åQŒå›½å†…商业地产市场的½fžäº‰ä¹Ÿå˜å¾—越来越‹È€çƒˆï¼Œæ¥è‡ªæ–°åŠ å¡çš„åœîCñ”商凯å¾ähˆ–è®æ€¹Ÿå› æ­¤æ„Ÿå—åˆîCº†åŽ‹åŠ›åQŒåƈ˜qŽåˆŒŽ‚场创新求变。

  ˜q™å®¶å·²è¿›å…¥ä¸­å›½20余年的新加坡开发商˜q‡åŽ»åœ¨å›½å†…规模增é•ÕF¸€ç›´ä¸½Ž—å¿«åQŒè¿‘两年却在自有™å¹ç›®å¤–先后通过投资、收购、品牌输出等方式落地­‘…过十个™å¹ç›®åQŒå‘展速度明显加快。

  以华南区域äؓ例,åŽÕd¹´7月䆾华南首个来福µ­«å¹¿åœºå¼€ä¸šï¼ŒéšåŽåˆå®£ŒŽƒä¸Žòq¿å·žå¼€å‘区½Ž¡å§”会签订合作框架协议,拟在òq¿å·žæŠ•èµ„550亿设½f‹é›†å›¢åŽå—区˜qè¥æ€»éƒ¨åQŒæŽ¥ç€òq´åº•33.6亿收购广州乐峰广场,位于佛山的华南首个轻资äñ”™å¹ç›®â€œå‡¯å¾·MALL·180”购物中心亦正式亮相òq¶å¯åŠ¨æ‹›å•†ã€‚

  1月12日,凯å¯dä¸ø™¯¥â€œå‡¯å¾·MALL·180”ä‹D办招商大会,同时宣布™å¹ç›®ž®†åœ¨½W¬å››å­£åº¦å¼€ä¸šï¼Œå‡¯å¯d商用中南部区域æ€È»ç†å¢å¿—昇会后接受媒体采访时表½Cºï¼Œæœªæ¥ž®†ç‘ô¾l­å¯»æ‰‘֐ˆé€‚çš„æœÞZ¼šæŠ•èµ„更多优质™å¹ç›®ã€‚

  ä¹îC¸Žå–逻辑

  凯å¯d˜q›å…¥åŽå—实际上已有12òqß_¼Œé™¤ä½å®…、公寓等™å¹ç›®å¤–,此前ŒŽƒå±€çš„商业地产项目,其中7个被攑ֈ°äº†1月5日83.65亿售予万¿U‘çš„20个购物中心资产包中,目前拥有的购物中心项目有3个,另外˜q˜æœ‰ä¸€ä¸ªæ¥¼›å£«òq¿åœºã€‚

  此次推出的凯德MALL·180位于òqÕF½›äº¤ç•Œä½›å±±å—æ“v大沥黄岐镇,属于和华环球贸易òq¿åœº¾l¼åˆä½“的购物中心部分åQŒæ˜¯å‡¯å¯d在中国的½W¬å…­ä¸ªè½»èµ„äñ”™å¹ç›®åQŒä¹Ÿæ˜¯åŽå—区域第一个。

  该项目体量约3.5万åã^方米åQŒç”±ä½›å±±æœ¬åœŸå’ŒåŽåœîCñ”è´Ÿè´£å»ø™®¾åQŒå‡¯å¾¯‚´Ÿè´£æ‹›å•†åŠ˜qè¥½Ž¡ç†åQŒå¦å¤–还有公寓、写字楼、酒店、商业街区等业态。

  据介¾lï¼Œç›®å‰å‡¯å¯dMALL·180已有­‘…过50%的面¿U¯æ”¶åˆ°ç§Ÿ¾U¦ï¼Œé¢„计今年½W¬å››å­£åº¦æ­£å¼å¼€ä¸šï¼Œä¸»è¦å®šä½ä¸ºæ—¶ž®šè´­ç‰©åŠç”Ÿæ´»ä¼‘闲、亲子娱乐,以23-45岁的æ–îC¸­äº§é˜¶å±‚刚需消费者äؓ客群。

  实际上,凯å¯dòq‰™žåªè´Ÿè´£åŽæœŸçš„招商和运营管理,在此之前凯å¯d团队已针对凯德MALL·180˜q›è¡Œäº†å¾½{‘、商场动¾Uѝ€æœºç”µè®¾¾|®ã€ç§Ÿèµå¸ƒå±€ã€å¤–½f‹é¢è®¾è®¡½{‰è°ƒæ•´ã€‚

  “从资äñ”规划åQŒå¼€ä¸šå‰çš„筹备、招商,到开业后的资产管理和˜qè¥½Ž¡ç†åQŒè¿™äº›éƒ½æ˜¯æˆ‘们的服务范围之一。”卢志昇表示。

  因此åQŒå‡¯å¾äh›´å€‘֐‘于与在徏™å¹ç›®åˆä½œåQŒå› ä¸ºæ— è®ºæ˜¯æ”¶è´­çš„还是品牌输出的™å¹ç›®åQŒå‡¯å¾ähŽ¥ç›˜åŽéƒ½ä¼š˜q›è¡Œèµ„äñ”攚w€ ï¼Œåœ¨å¾™å¹ç›®å¯æ”¹é€ ç©ºé—´æ˜¾ç„¶æ›´å¤§ã€‚

  有意思的是,凯å¯d此前转让¾l™ä¸‡¿U‘çš„20个购物中心里åQŒæ°å¥½å°±æœ‰ä¸€ä¸ªæ˜¯ä½›å±±å—æ“v桂城的凯德广场项目。

  卢志昇强调,凯å¯d是一个主动且成熟的资产管理运作方åQŒæœ‰äº›é¡¹ç›®å·²é•¿æœŸæŒæœ‰ã€è¿è¥å¤šòqß_¼Œæœ‰æˆç†Ÿç¨³å®šçš„回报åQŒå¦‚果恰好有½W¬ä¸‰æ–ÒŽ„¿æ„æ”¶è´­ï¼Œå‡¯å¯d可以借此回流资金åQŒç‘ô¾l­æŠ•èµ„新的更优质™å¹ç›®ã€‚

  观点åœîCñ”新媒体获悉,凯å¯d出售¾l™ä¸‡¿U‘çš„20个购物中心åã^均持有年限超˜q‡10òqß_¼Œå…¶ä¸­14个城ŒŽ‚äؓ凯å¯d仅有单一™å¹ç›®ŒŽƒå±€çš„非核心城市。

  ˜qžç®‹å‡ é¡¹èµ„äñ”交易背后åQŒå®žé™…上是凯德äؓ强化在北京、上‹¹—÷€å¹¿å·žã€æˆéƒ½ã€æ­¦æ±‰äº”大核心城ŒŽ‚群及周边城ŒŽ‚的业务ŒŽƒå±€åQŒåŒæ—‰™›†ä¸­å‘展综合体战略而作出的调整。

  轻资产助跑

  “在½fžäº‰çš„情况下åQŒè§„模性还是很重要的。”凯德首个轻资äñ”™å¹ç›®è½åœ°é•¿æ²™æ—Óž¼Œå‡¯å¯d商用首席执行官廖茸桐ž®±æ›¾ç›´è¨€åQŒä¸½Ž¡æ˜¯æˆæœ¬æŽ§åˆ¶ã€å¼•˜q›äh才、市场媄响力åQŒéƒ½éœ€è¦ä¸€å®šçš„规模效应åQŒè¾“出管理将协助凯å¯d整个集团的发展。

  从2016òq´8月首个轻资äñ”™å¹ç›®è½åœ°é•¿æ²™è‡³ä»ŠåQŒå‡¯å¾·å·²˜q…速在西安、成都、上‹¹—÷€ä½›å±±åˆ½{¾ä¸‹äº”个™å¹ç›®åQŒåŠ ä¸ŠåŽ»òq´ä¸Š‹¹—÷€æ·±åœŸë€æ­å·žä¸‰å¤§æ¥¼›å£«¾l¼åˆä½“同时开业,另外˜q˜æœ‰æ­¦æ±‰ã€è‹å·žç­‰™å¹ç›®ä¹Ÿå…ˆåŽå¼€ä¸šã€‚

  ˜q‘两òq´å‡¯å¾·å¯†é›†åœ°æŽ¨å‡ºå’Œè½åœ°æ–°™å¹ç›®åQŒå¸Œæœ›å æ®ä¸€äºŒçº¿æ ¸å¿ƒåŸŽå¸‚更多ŒŽ‚场份额åQŒæ‰©å¤§è§„模媄响力的动作已¾lå¾ˆæ˜Žæ˜¾ã€‚

  凯å¯d相关负责人向观点åœîCñ”新媒体给出的回答是,凯å¯d的品牌客æˆähœ‰ç€å¿«é€Ÿå‘展布局诉求åQŒå› æ­¤è½»èµ„äñ”™å¹ç›®çš„加速布局也可以满­‘Ðn®¢æˆïLš„全方位需求。

  不过输出品牌的管理费收入昄¡„¶æ— æ³•æ¯”肩自持商业™å¹ç›®çš„租金收入,因此凯å¯d如今虽是“轻重åƈä¸ä€ç­–略,未来˜q˜æ˜¯ä¼šä»¥æŠ•èµ„开发和˜qè¥ä¸ÞZ¸»åQŒè¾“出管理更多是一¿Uè¾…助,ŒŽ®åŠ©æ‰©å¤§æ——下购物中心¾|‘络。

  另外åQŒå‡¯å¾·å…·å¤‡æˆ¿åœîCñ”基金及REITsòqÐn°åQŒä¸»è¦å‘展模式就是出售成熟资产和收购成长性资产,因此½Ž¡ç†è¾“出于其而言˜q˜æœ‰ä¸€ä¸ªæ›´å¤§ä½œç”¨ï¼Œž®±æ˜¯â€œå¾½f‹æœªæ¥æŠ•èµ„项目的储备”。

  卢志昇透露åQŒå‡¯å¾·å¯¹æ‰€æœ‰çš„输出½Ž¡ç†™å¹ç›®éƒ½æœ‰ä¼˜å…ˆè´­ä¹°æƒï¼Œâ€œå¦‚果业ä¸ÀLœ‰éœ€è¦é€€å‡ºçš„时候,在同½{‰æ¡ä»¶ä¸‹æˆ‘们都很愿意跟业主谈收购åQŒé€šè¿‡¿Uå‹ŸåŸºé‡‘、公募基金或者集团的资äñ”è´Ÿå€ø™¡¨åQŒæˆ‘们都有能力收购。”

  凯å¯d½{¾è®¢çš„管理输出合同一般äؓ10-15òq´æœŸåQŒæœŸé—´é¡¹ç›®åŸºæœ¬ä¼šé€æ¸å½¢æˆæˆç†Ÿä¸”稳定的现金‹¹ï¼Œè‹¥ç®¡ç†è¾“出期间或期限¾l“束后原业主有意退出,凯å¯d便可提供退出åã^収ͼŒž®†é¡¹ç›®æ”¶å½’囊中,从管理者变成持有者。

  所以,商业åœîCñ”ŒŽ‚场供应量越来越大,½fžäº‰ä¹Ÿæ›´åŠ æ¿€çƒˆï¼Œå‡¯å¯d要面对的压力渐增åQŒä½†å¦ä¸€æ–šw¢åQŒè¿™ä¹Ÿæ„å‘³ç€æ›´å¤šçš„机会。