汪勇åQšå¤š¾l´åº¦çœ‹åŸŽŒŽ‚ä­h值属性

2017-09-01 12:09:38 来源åQšå’Œè®¯æˆ¿äº§è¥¿å—频道

中国¾læµŽé«˜é€Ÿå‘展二十年以来åQŒåŸŽŒŽ‚综合发展已取得巨大˜q›æ­¥åQŒä½†å›½å†…各大城市间发展åƈ不åã^衡,即ä‹É同处于一个成熟群åQŒæ¯ä¸ªåŸŽŒŽ‚亦拥有不一æ ïLš„城市属性,城市间差距仍较明显。高速的城市发展加上持箋的城镇化、新增的购房适龄人口åQŒä¸æ–­æ›´æ–°çš„住房需求,ŒŽ¦åŠ¨ä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§å¸‚场快速进入成熟期。

那么当今中国各大城市房地产开发投资吸引力如何åQŸæˆéƒ½ã€é‡åº†ä½œä¸ºæˆæ¸åŸŽŒŽ‚群的核心城ŒŽ‚,城市属性如何?针对˜q™äº›é—®é¢˜åQŒæˆ‘们专è®ÕFº†ä¸­å›½æŒ‡æ•°ç ”究院副总裁、中国指数研½I‰™™¢è¥¿å—分院æ€È»ç†æ±ªå‹‡åšµ­«ã€‚

问:˜q‘年来各大城ŒŽ‚均实现高度发展åQŒæ‚¨è§‰å¾—目前中国各大城市发展­‘‹åŠ¿å¦‚何呢?

攚w©å¼€æ”¾ä»¥æ¥ï¼Œä¸­å›½¾læµŽå¯è°“是得åˆîCº†æŒç®‹ã€ç¨³å®šã€å¿«é€Ÿçš„发展åQŒåœ¨˜q™æœŸé—ß_¼Œä¸€òq¢å¹¢é«˜æ¥¼òqÐnœ°è€Œè“våQŒä¸ä»…见证着中国人生‹z»è´¨é‡çš„提高åQŒä¹Ÿè§è¯ç€åŸŽå¸‚的振兴与崛è“våQŒä¸­å›½åŸŽŒŽ‚新的发展格局正在形成。城ŒŽ‚间的角力与比拼åQŒèƒŒåŽä¾æ‰˜çš„是经‹¹Žä¸Žäº§ä¸šå®žåŠ›çš„博弈。

¾læµŽå¢žé•¿æ¥æºäºŽç”Ÿäº§è¦¾y æŠ•å…¥çš„增加和全要素生äñ”率的提高åQŒå› æ­¤ä¸­å›½çš„产业¾l“构优化之èµ\åQŒä¸€æ–šw¢ä½“现在发辑֟ŽŒŽ‚与落后城市间的产业横向转移åQŒå¦ä¸€æ–šw¢åˆ™æ˜¯ä¾é æŠ€æœ¯è¿›æ­¥ã€ç”Ÿäº§åˆ›æ–°å®žçŽ°çš„刉™€ ä¸šž®±åœ°å‡çñ”。传¾lŸå·¥ä¸šåŒ–ŒŽ¦æ¥çš„经‹¹Žå¢žé•¿è¾¹é™…效应减弱,后工业化时代已经到来åQŒåœ¨˜q™åœºäº§ä¸š¾l“构升çñ”的革命中åQŒä¸­å›½åŸŽŒŽ‚的格局也迎来重塑机遇。

东部沿æ“v城市人口数量¾U¢åˆ©ŒD†å°½åQŒäñ”业结构必™åÕd‘依靠创新与改革的高端¾l“构升çñ”åQŒè€Œä¸œéƒ¨åŽŸæœ‰çš„传统产业也将˜q›è¡Œå›½å†…城市间的横向转移åQŒè¿™¿Uè{¿UÖM¸ä»…包括沿‹¹·å‘辑֟ŽŒŽ‚向中西部城ŒŽ‚的转移åQŒè¿˜åŒ…括核心大城ŒŽ‚向周边卫星城或盔R‚»åŸŽå¸‚的外溢,正是ç”׃ºŽ˜q™ç§äº§ä¸šåœ¨åŸŽŒŽ‚之间的变迁åQŒæŽ¨åŠ¨äº†èµ„本与就业岗位的转移åQŒä»Žè€Œå¸¦æ¥äº†äººå£çš„加速流动,襉Kƒ¨æ ¸å¿ƒåŸŽå¸‚也迎来新的发展契机,东部大城ŒŽ‚与周边城市的联¾pÀL›´åŠ å¯†åˆ‡ï¼ŒåŸŽå¸‚发展˜qˆå…¥éƒ½å¸‚圈与城市¾Ÿ¤å‘展的阶段。

问:在当前城ŒŽ‚发展格局下,主要城市投资吸引力如何呢åQŸ

æ ÒŽ®ä¸­å›½æŒ‡æ•°ç ”究院《2017òq´å…¨å›½åœ°¾U§ä»¥ä¸ŠåŸŽŒŽ‚房åœîCñ”开发投资吸引力研究》显½Cºï¼š2017òqß_¼Œä¸Šæ“v、北京、深åœÏxŠ•èµ„吸引力仍保持全国前三位åQŒç»‹¹ŽåŸºæœ¬é¢è¾ƒå¥½çš„二¾U¿åŠå—核心城ŒŽ‚辐ž®„的三四¾U¿åŸŽŒŽ‚排名靠前,其中杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市¾læµŽåŸºç¡€å¼ºã€äh口流入多、市场需求旺盛,排名均靠前。

从区域分ŒŽƒæ¥çœ‹ï¼Œä¸œéƒ¨æ²¿æ“v及长三角、珠三角、京‹z¥å†€åŸŽå¸‚¾Ÿ¤åŸŽŒŽ‚投资吸引力保持领先优势。长三角的经‹¹Žæ°´òq³é¢†å…ˆï¼ŒåŸŽå¸‚的现有äñ”业基¼‹€ã€åˆ›æ–°å®žåŠ›ã€å¯¹ä¼˜ç§€äººæ‰çš„吸引力均较强,整体投资吸引力仍保持领先åœîC½åQ›ç ä¸‰è§’依托毗邻港澳的沿‹¹·åŒºä½ä¼˜åŠ¿ï¼Œå¼€æ”¾æ°´òq³ä¸æ–­æå‡ï¼Œæ·±åœ³ã€å¹¿å·žä¿æŒå…¨å›½é¢†å…ˆæ°´òq»I¼Œå‘¨è¾¹çš„东莞、佛å±Þq­‰åœ¨æ ¸å¿ƒåŸŽŒŽ‚带动下åQŒå¼€å‘投资潜力居前;京æÓ|冀的北京、天‹z¥å¸å¼•åŠ›ä¾æ—§å¼ºåŠ²åQŒå»ŠåŠã€ä¿å®šåœ¨äº¬æÓ|冀一体化和雄安新区的规划利好推动下,城市房地产开发投资吸引力也显著上升。

问:您前面提到成都、重庆的投资吸引力均靠前åQŒè¯·é—®æˆæ¸åŸŽŒŽ‚群目前发展优势如何呢?

成渝城市¾Ÿ¤æ˜¯è¥‰Kƒ¨æœ€å‘达和城ŒŽ‚最集中的区域,在西部省ŒŽ‚中åQŒç»‹¹Žå‘展水òqÏx˜Žæ˜„¡•¥é«˜ä¸€½{V€‚作ä¸ÞZ¸­å›½äñ”业东转西承的重要阵地åQŒäh口基数及城镇化仍能带来发展机遇。成渝两地突出的¾læµŽè§„模ž®†å¸¦åŠ¨æˆæ¸åŸŽŒŽ‚群更快发展。主要有以下三大优势åQšä¸€æ˜¯åŒºåŸŸä¼˜åŠ¿ï¼Œé›„踞襉Kƒ¨é—¨æˆ·åŒÞZ½åQŒå…·æœ‰æ‰¿ä¸œå¯è¥Ñ€è¿žæŽ¥å—北的åŒÞZ½ä¼˜åŠ¿åQŒè‡ªç„¶ç¦€èµ‹ä¼˜è‰¯ï¼Œ¾l¼åˆæ‰¿è²åŠ›è¾ƒå¼ºï¼›äºŒæ˜¯¾læµŽä¼˜åŠ¿åQŒä½œä¸ø™¥¿éƒ¨ç»‹¹Žå¢žé•¿æžåQŒè¥¿éƒ¨ç»‹¹ŽåŸº¼‹€æœ€å¥½ã€ç»‹¹Žå®žåŠ›æœ€å¼ºçš„区域之一åQŒäh力资源丰富,逐步形成开攑֞‹¾læµŽä½“ç³»åQ›ä¸‰æ˜¯æ”¿½{–优势,拥有襉Kƒ¨å¤§å¼€å‘战略的强力支撑åQŒå¦å¤–“一ŒŽ¦ä¸€è·¯â€ã€é•¿æ±Ÿç»‹¹Žå¸¦æˆ˜ç•¥å®žæ–½ŒŽ¦æ¥æ–°æœºé‡ã€‚

问:如此说来åQŒæˆæ¸åŸŽŒŽ‚群未来发展可期åQŒèƒ½ç”¨æ•°æ®è¯¦¾l†è§£è¯´ä¸€ä¸‹å—åQŸ

在经‹¹Žå‘展水òqÏx–¹é¢ï¼Œæˆæ¸åŸŽå¸‚¾Ÿ¤2016òq´GDPæ°´åã^为4.8万亿åQŒä¸Žå…¶ä»–城市¾Ÿ¤ç›¸æ¯”还有一ŒDµè·¼›â·¼Œæœ€é«˜çš„é•ÕF¸‰è§’城ŒŽ‚群GDPè¾¾14.7万亿åQŒå…¶ä¸­é‡åº†å’Œæˆéƒ½åˆ†åˆ«ä¸º1.8万亿和1.2万亿åQŒæ¶¨òq…分别äؓ11%、8%åQŒæ ¸å¿ƒåŸŽŒŽ‚çš„¾læµŽè§„模仍然处于襉Kƒ¨é¢†å…ˆåœîC½ã€‚在人口规模斚w¢åQŒæˆæ¸åŸŽŒŽ‚群2016òq´æ‹¥æœ‰9819万ähåQŒæ•´ä½“äh口规模较大,且城镇化率水òqŒ™¾ƒä½Žï¼Œæœªæ¥å‘展潜力较大åQŒå…¶ä¸­é‡åº†å’Œæˆéƒ½äººå£è§„模­‘…4000万;房地产市场方面,成渝城市¾Ÿ¤ä»ç„¶ä½“çŽîCؓ成渝两地独大åQŒ2016òq´é‡åº†ä¸»åŸŽåŒºã€å¤§æˆéƒ½å•†å“æˆ‰K”€å”®é¢¿U¯åˆ†åˆ«è¾¾2505、3819万方åQŒç›¸æ¯”之下周边城ŒŽ‚成交量则微乎其微,如宜宑֕†å“æˆ¿é”€å”®é‡ä»…131万方。

问:既然各个城市间差异较大,房地产市场应该也是如此吧åQŒé‚£ä¹ˆå¦‚何准¼‹®çš„判断各个城市的ä­h值属性呢åQŸ

随着楼市调控政策的有序进行和加码åQŒå¦‚热点一二线城市推进½EÐn®šŒŽ‚场的“降温”政½{–,三四¾U¿åŸŽŒŽ‚推˜q›ç”±‹‚šæˆ·åŒºæ”¹é€ äؓä¸Èš„“去库存”政½{–,各城ŒŽ‚的楼市分化ž®†æ„ˆå‘明显。在城市发展与革新大åŠÕF¸­åQŒäؓ有效全面了解城市的各个方面,可通过大数据与¿U‘技创新¾l“合新城ŒŽ‚投资潜力进行多¾l´åº¦ç ”判。äؓ全面清晰的了解城ŒŽ‚属性,中指院的城市地图以可视化òqÐn°ä¸ø™²ä½“,˜qç”¨å¤šç»´½Iºé—´å•å…ƒä¸Žæ•°æ®èµ„源叠加分析,提供了一份不一æ ïLš„城市地图。

问:您提到的城市地图的构成以及应用ä­h值是什么呢åQŸ

中指的城ŒŽ‚地图打破了传统意义上的行政区划的数据限åˆÓž¼Œå¯ä»¥ž®†ä¸€ä¸ªåŸŽŒŽ‚按½Iºé—´éœ€æ±‚,分成都市圈、城ŒŽ‚/区县和街道/板块˜q›è¡Œç ”究åQŒç”šè‡³ç»†åŒ–到某个自定义地块的处理åQŒä»Žè€ŒæŒ–掘区域数据ä­hå€û|¼Œè¾…助投资决策。

中指城市地图主要由数据层、方法层、模型层和应用层四个斚w¢æž„成。数据层包含了资源、äh口、潜客、地产等六大¿Uç±»çš„数据,形成“房-人-地”的数据ž®é—­çŽ¯èŠ‚。在æ–ÒŽ³•å±‚,中指院ä‹É用多™å¹åˆ†æžæ–¹æ³•å¯¹æ•°æ®˜q›è¡Œæ•´åˆå’Œå¤„理。在模型层,中指院依据多òq´æ¥å¯¹äºŽåŸŽå¸‚与地产的研究构徏å‡ÞZº†è¾ƒäؓ权威与实用的几大投资与营销模型。最后模拟不同的客户需求,在应用层定制å‡ÞZ¸åŒçš„应用体系。

城市地图主要解决两大斚w¢çš„问题,一是投资决½{–,在市场告别粗攑֢žé•ÕF¹‹åŽï¼ŒæˆÕF¼ä¸Žé‡‘融机构如何在不断变化的市åœÞZ¸­åQŒèŽ·å¾—既有投资ä­h值又与企业战略发展或企业最低胦务目标相匚w…çš„投资项目,成äؓ最大的éšùN¢˜ã€‚繁琐且机械式的数据搜集、判断及整合计算工作åQŒæˆä¸ÞZ¼—多投研部成员的日ŒŽ¸ç”Ÿ‹z…R€‚现在中指城ŒŽ‚地囑֟ºäºŽå¤§æ•°æ®˜qç®—åQŒå¯¿U‘学量化的解决上˜q°æ‰€æœ‰é—®é¢˜ã€‚二是市场监‹¹‹ï¼ŒŒŽ‚场监测直接关系到项目回‹Æ‘Ö’ŒæˆÕF¼çŽ°é‡‘‹¹é‡åQŒåŸŽŒŽ‚地囄¡š„另一大功效就是帮助房åœîCñ”商进行市场监‹¹‹ã€‚

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  汪勇

  新加坡国½f‹å¤§å­¦æˆ¿åœîCñ”博士åQŒä¸­å›½æŒ‡æ•°ç ”½I‰™™¢å‰¯æ€»è£å…ÆD¥¿å—分院æ€È»ç†ï¼Œä¸»è¦ç ”究领域包括房地产公司研½I¶ã€æˆ¿åœîCñ”融资和投资、城ŒŽ‚发展与房地产开发等åQŒåƈ在国内外房地产核心期刊上发表多篇学术论文。曾ä»ÖM¸­å›½æˆ¿åœîCñ”TOP10研究¾l„项目负责ähòq¶ä¸»æŒä¸­å›½æˆ¿åœîCñ”开发企业百强研½I¶ã€ä¸­å›½æˆ¿åœîCñ”上市公司TOP10研究、中国城ŒŽ‚房åœîCñ”开发投资潜力研½I¶ã€ä¸­å›½æˆ¿åœîCñ”品牌价值研½I¶ç­‰è¯ùN¢˜çš„ç ”½I¶å·¥ä½œã€‚是《中国房åœîCñ”指数¾pȝ»ŸåQšç†è®ÞZ¸Žå®žè·µã€‹ã€ã€Šä¸­å›½æˆ¿åœîCñ”™å‘Ö®¢æ»¡æ„åº¦æŒ‡æ•°ç³»¾lŸï¼šç†è®ºä¸Žå®žè·üc€‹ã€ã€Šä¸­å›½æˆ¿åœîCñ”品牌研究价值研½IӞ¼šç†è®ºä¸Žå®žè·üc€‹ç­‰ä¹¦çš„副主¾~–。