汪勇åQšå¤š¾l´åº¦çœ‹åŸŽŒŽ‚ä­h值属性

2017-09-01 12:09:38 æ¥æºåQšå’Œè®¯æˆ¿äº§è¥¿å—频é“

中国¾l济高速å‘展二å年以æ¥åQŒåŸŽŒŽ‚综åˆå‘展已å–得巨大˜q›æ­¥åQŒä½†å›½å†…å„大城市间å‘å±•åÆˆä¸åã^衡,å³ä‹ÉåŒå¤„于一个æˆç†Ÿç¾¤åQŒæ¯ä¸ªåŸŽŒŽ‚亦拥有ä¸ä¸€æ ïLš„城市属性,城市间差è·ä»è¾ƒæ˜Žæ˜¾ã€‚高速的城市å‘展加上æŒç®‹çš„åŸŽé•‡åŒ–ã€æ–°å¢žçš„购房适龄人å£åQŒä¸æ–­æ›´æ–°çš„使ˆ¿éœ€æ±‚,ŒŽ¦åŠ¨ä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§å¸‚åœºå¿«é€Ÿè¿›å…¥æˆç†ŸæœŸã€‚

那么当今中国å„å¤§åŸŽå¸‚æˆ¿åœ°äº§å¼€å‘æŠ•èµ„å¸å¼•力如何åQŸæˆéƒ½ã€é‡åº†ä½œä¸ºæˆæ¸åŸŽŒŽ‚群的核心城ŒŽ‚,城市属性如何?针对˜q™äº›é—®é¢˜åQŒæˆ‘们专è®ÕFº†ä¸­å›½æŒ‡æ•°ç ”究院副总è£ã€ä¸­å›½æŒ‡æ•°ç ”½I‰™™¢è¥¿å—分院æ€È»ç†æ±ªå‹‡åšµ­«ã€‚

问:˜q‘å¹´æ¥å„大城ŒŽ‚å‡å®žçŽ°é«˜åº¦å‘展åQŒæ‚¨è§‰å¾—ç›®å‰ä¸­å›½å„大城市å‘展­‘‹åŠ¿å¦‚ä½•å‘¢ï¼Ÿ

攚w©å¼€æ”¾ä»¥æ¥ï¼Œä¸­å›½¾l济å¯è°“是得åˆîCº†æŒç®‹ã€ç¨³å®šã€å¿«é€Ÿçš„å‘展åQŒåœ¨˜q™æœŸé—ß_¼Œä¸€òq¢å¹¢é«˜æ¥¼òqÐnœ°è€Œè“våQŒä¸ä»…è§è¯ç€ä¸­å›½äººç”Ÿ‹z»è´¨é‡çš„æé«˜åQŒä¹Ÿè§è¯ç€åŸŽå¸‚的振兴与崛è“våQŒä¸­å›½åŸŽŒŽ‚æ–°çš„å‘展格局正在形æˆã€‚城ŒŽ‚间的角力与比拼åQŒèƒŒåŽä¾æ‰˜çš„æ˜¯ç»‹¹Žä¸Žäº§ä¸šå®žåŠ›çš„åšå¼ˆã€‚

¾læµŽå¢žé•¿æ¥æºäºŽç”Ÿäº§è¦¾y æŠ•入的增加和全è¦ç´ ç”Ÿäñ”率的æé«˜åQŒå› æ­¤ä¸­å›½çš„产业¾l“构优化之èµ\åQŒä¸€æ–šw¢ä½“现在å‘è¾‘ÖŸŽŒŽ‚ä¸Žè½åŽåŸŽå¸‚间的产业横å‘转移åQŒå¦ä¸€æ–šw¢åˆ™æ˜¯ä¾é æŠ€æœ¯è¿›æ­¥ã€ç”Ÿäº§åˆ›æ–°å®žçŽ°çš„åˆ‰™€ ä¸šž®±åœ°å‡çñ”。传¾lŸå·¥ä¸šåŒ–ŒŽ¦æ¥çš„绋¹Žå¢žé•¿è¾¹é™…效应å‡å¼±ï¼ŒåŽå·¥ä¸šåŒ–时代已ç»åˆ°æ¥åQŒåœ¨˜q™åœºäº§ä¸š¾l“æž„å‡çñ”çš„é©å‘½ä¸­åQŒä¸­å›½åŸŽŒŽ‚的格局也迎æ¥é‡å¡‘机é‡ã€‚

东部沿æ“våŸŽå¸‚äººå£æ•°é‡¾U¢åˆ©ŒD†å°½åQŒäñ”业结构必™åÕd‘ä¾é åˆ›æ–°ä¸Žæ”¹é©çš„高端¾l“æž„å‡çñ”åQŒè€Œä¸œéƒ¨åŽŸæœ‰çš„ä¼ ç»Ÿäº§ä¸šä¹Ÿå°†˜q›è¡Œå›½å†…城市间的横å‘转移åQŒè¿™¿Uè{¿UÖM¸ä»…包括沿‹¹·å‘è¾‘ÖŸŽŒŽ‚å‘中西部城ŒŽ‚的转移åQŒè¿˜åŒ…括核心大城ŒŽ‚å‘å‘¨è¾¹å«æ˜ŸåŸŽæˆ–ç›”R‚»åŸŽå¸‚的外溢,正是ç”׃ºŽ˜q™ç§äº§ä¸šåœ¨åŸŽŒŽ‚之间的å˜è¿åQŒæŽ¨åŠ¨äº†èµ„æœ¬ä¸Žå°±ä¸šå²—ä½çš„转移åQŒä»Žè€Œå¸¦æ¥äº†äººå£çš„加速æµåŠ¨ï¼Œè¥‰Kƒ¨æ ¸å¿ƒåŸŽå¸‚ä¹Ÿè¿Žæ¥æ–°çš„å‘展契机,东部大城ŒŽ‚与周边城市的蔾pÀL›´åŠ å¯†åˆ‡ï¼ŒåŸŽå¸‚å‘展˜qˆå…¥éƒ½å¸‚圈与城市¾Ÿ¤å‘展的阶段。

问:在当å‰åŸŽŒŽ‚å‘展格局下,主è¦åŸŽå¸‚投资å¸å¼•力如何呢åQŸ

æ ÒŽ®ä¸­å›½æŒ‡æ•°ç ”ç©¶é™¢ã€Š2017òq´å…¨å›½åœ°¾U§ä»¥ä¸ŠåŸŽŒŽ‚房åœîCñ”å¼€å‘æŠ•èµ„å¸å¼•力研究》显½Cºï¼š2017òqß_¼Œä¸Šæ“vã€åŒ—äº¬ã€æ·±åœÏxŠ•èµ„å¸å¼•力ä»ä¿æŒå…¨å›½å‰ä¸‰ä½åQŒç»‹¹ŽåŸºæœ¬é¢è¾ƒå¥½çš„二¾U¿åŠå—核心城ŒŽ‚辞®„的三四¾U¿åŸŽŒŽ‚排åé å‰ï¼Œå…¶ä¸­æ­å·žã€å—äº¬ã€æˆéƒ½ã€æ­¦æ±‰ã€é‡åº†ç­‰æ ¸å¿ƒåŸŽå¸‚¾l济基础强ã€äh壿µå…¥å¤šã€å¸‚场需求旺盛,排åå‡é å‰ã€‚

从区域分ŒŽƒæ¥çœ‹ï¼Œä¸œéƒ¨æ²¿æ“våŠé•¿ä¸‰è§’ã€ç ä¸‰è§’ã€äº¬‹z¥å†€åŸŽå¸‚¾Ÿ¤åŸŽŒŽ‚投资å¸å¼•åŠ›ä¿æŒé¢†å…ˆä¼˜åŠ¿ã€‚é•¿ä¸‰è§’çš„ç»‹¹Žæ°´òq³é¢†å…ˆï¼ŒåŸŽå¸‚的现有äñ”业基¼‹€ã€åˆ›æ–°å®žåŠ›ã€å¯¹ä¼˜ç§€äººæ‰çš„å¸å¼•力å‡è¾ƒå¼ºï¼Œæ•´ä½“投资å¸å¼•力ä»ä¿æŒé¢†å…ˆåœîC½åQ›ç ä¸‰è§’便‰˜æ¯—邻港澳的沿‹¹·åŒºä½ä¼˜åŠ¿ï¼Œå¼€æ”¾æ°´òq³ä¸æ–­æå‡ï¼Œæ·±åœ³ã€å¹¿å·žä¿æŒå…¨å›½é¢†å…ˆæ°´òq»I¼Œå‘¨è¾¹çš„东莞ã€ä½›å±Þq­‰åœ¨æ ¸å¿ƒåŸŽŒŽ‚带动下åQŒå¼€å‘投资潜力居å‰ï¼›äº¬æÓ|冀的北京ã€å¤©‹z¥å¸å¼•åŠ›ä¾æ—§å¼ºåвåQŒå»ŠåŠã€ä¿å®šåœ¨äº¬æÓ|å†€ä¸€ä½“åŒ–å’Œé›„å®‰æ–°åŒºçš„è§„åˆ’åˆ©å¥½æŽ¨åŠ¨ä¸‹ï¼ŒåŸŽå¸‚æˆ¿åœ°äº§å¼€å‘æŠ•èµ„å¸å¼•力也显著上å‡ã€‚

问:您å‰é¢æåˆ°æˆéƒ½ã€é‡åº†çš„æŠ•资å¸å¼•力å‡é å‰åQŒè¯·é—®æˆæ¸åŸŽŒŽ‚群目å‰å‘展优势如何呢?

æˆæ¸åŸŽå¸‚¾Ÿ¤æ˜¯è¥‰Kƒ¨æœ€å‘达和城ŒŽ‚æœ€é›†ä¸­çš„åŒºåŸŸï¼Œåœ¨è¥¿éƒ¨çœŒŽ‚ä¸­åQŒç»‹¹Žå‘展水òqÏx˜Žæ˜„¡•¥é«˜ä¸€½{V€‚作ä¸ÞZ¸­å›½äñ”业东转西承的é‡è¦é˜µåœ°åQŒähå£åŸºæ•°åŠåŸŽé•‡åŒ–ä»èƒ½å¸¦æ¥å‘展机é‡ã€‚æˆæ¸ä¸¤åœ°çªå‡ºçš„¾l济规模ž®†å¸¦åŠ¨æˆæ¸åŸŽŒŽ‚群更快å‘å±•ã€‚ä¸»è¦æœ‰ä»¥ä¸‹ä¸‰å¤§ä¼˜åŠ¿åQšä¸€æ˜¯åŒºåŸŸä¼˜åŠ¿ï¼Œé›„è¸žè¥‰Kƒ¨é—¨æˆ·åŒÞZ½åQŒå…·æœ‰æ‰¿ä¸œå¯è¥Ñ€è¿žæŽ¥å—北的åŒÞZ½ä¼˜åŠ¿åQŒè‡ªç„¶ç¦€èµ‹ä¼˜è‰¯ï¼Œ¾l¼åˆæ‰¿è²åŠ›è¾ƒå¼ºï¼›äºŒæ˜¯¾l济优势åQŒä½œä¸ø™¥¿éƒ¨ç»‹¹Žå¢žé•¿æžåQŒè¥¿éƒ¨ç»‹¹ŽåŸº¼‹€æœ€å¥½ã€ç»‹¹Žå®žåŠ›æœ€å¼ºçš„åŒºåŸŸä¹‹ä¸€åQŒäh力资æºä¸°å¯Œï¼Œé€æ­¥å½¢æˆå¼€æ”‘Öž‹¾l济体系åQ›ä¸‰æ˜¯æ”¿½{–优势,拥有襉Kƒ¨å¤§å¼€å‘战略的强力支撑åQŒå¦å¤–“一ŒŽ¦ä¸€è·¯â€ã€é•¿æ±Ÿç»‹¹Žå¸¦æˆ˜ç•¥å®žæ–½ŒŽ¦æ¥æ–°æœºé‡ã€‚

问:如此说æ¥åQŒæˆæ¸åŸŽŒŽ‚群未æ¥å‘展坿œŸåQŒèƒ½ç”¨æ•°æ®è¯¦¾l†è§£è¯´ä¸€ä¸‹å—åQŸ

在绋¹Žå‘展水òqÏx–¹é¢ï¼Œæˆæ¸åŸŽå¸‚¾Ÿ¤2016òq´GDPæ°´åã^为4.8万亿åQŒä¸Žå…¶ä»–城市¾Ÿ¤ç›¸æ¯”还有一ŒDµè·¼›â·¼Œæœ€é«˜çš„é•ÕF¸‰è§’城ŒŽ‚群GDPè¾¾14.7万亿åQŒå…¶ä¸­é‡åº†å’Œæˆéƒ½åˆ†åˆ«ä¸º1.8万亿和1.2万亿åQŒæ¶¨òq…åˆ†åˆ«äØ“11%ã€8%åQŒæ ¸å¿ƒåŸŽŒŽ‚çš„¾l济规模ä»ç„¶å¤„于襉Kƒ¨é¢†å…ˆåœîC½ã€‚在人å£è§„模斚w¢åQŒæˆæ¸åŸŽŒŽ‚群2016òq´æ‹¥æœ‰9819万ähåQŒæ•´ä½“ähå£è§„模较大,且城镇化率水òqŒ™¾ƒä½Žï¼Œæœªæ¥å‘展潜力较大åQŒå…¶ä¸­é‡åº†å’Œæˆéƒ½äººå£è§„模­‘…4000万;房地产市场方é¢ï¼Œæˆæ¸åŸŽå¸‚¾Ÿ¤ä»ç„¶ä½“çŽîCØ“æˆæ¸ä¸¤åœ°ç‹¬å¤§åQŒ2016òq´é‡åº†ä¸»åŸŽåŒºã€å¤§æˆéƒ½å•†å“戉K”€å”®é¢¿U¯åˆ†åˆ«è¾¾2505ã€3819万方åQŒç›¸æ¯”之下周边城ŒŽ‚æˆäº¤é‡åˆ™å¾®ä¹Žå…¶å¾®ï¼Œå¦‚宜宑֕†å“房销售é‡ä»…131万方。

问:既然å„个城市间差异较大,房地产市场应该也是如此å§åQŒé‚£ä¹ˆå¦‚何准¼‹®çš„判断å„个城市的ä­h值属性呢åQŸ

éšç€æ¥¼å¸‚调控政策的有åºè¿›è¡Œå’ŒåŠ ç åQŒå¦‚热点一二线城市推进½EÐn®šŒŽ‚åœºçš„â€œé™æ¸©â€æ”¿½{–,三四¾U¿åŸŽŒŽ‚推˜q›ç”±‹‚šæˆ·åŒºæ”¹é€ äØ“ä¸Èš„â€œåŽ»åº“å­˜â€æ”¿½{–,å„城ŒŽ‚的楼市分化ž®†æ„ˆå‘明显。在城市å‘å±•ä¸Žé©æ–°å¤§åŠÕF¸­åQŒäؓ有效全é¢äº†è§£åŸŽå¸‚çš„å„个方é¢ï¼Œå¯é€šè¿‡å¤§æ•°æ®ä¸Ž¿U‘技创新¾l“åˆæ–°åŸŽŒŽ‚投资潜力进行多¾l´åº¦ç ”åˆ¤ã€‚äØ“å…¨é¢æ¸…晰的了解城ŒŽ‚属性,中指院的城市地图以å¯è§†åŒ–òqÐn°ä¸ø™²ä½“,˜q用多维½Iºé—´å•元与数æ®èµ„æºå åŠ åˆ†æžï¼Œæä¾›äº†ä¸€ä»½ä¸ä¸€æ ïLš„城市地图。

问:您æåˆ°çš„城市地图的构æˆä»¥åŠåº”用ä­h值是什么呢åQŸ

中指的城ŒŽ‚地图打破了传统æ„义上的行政区划的数æ®é™åˆÓž¼Œå¯ä»¥ž®†ä¸€ä¸ªåŸŽŒŽ‚按½Iºé—´éœ€æ±‚,分æˆéƒ½å¸‚圈ã€åŸŽŒŽ‚/区县和街é“/æ¿å—˜q›è¡Œç ”ç©¶åQŒç”šè‡³ç»†åŒ–到æŸä¸ªè‡ªå®šä¹‰åœ°å—的处ç†åQŒä»Žè€ŒæŒ–掘区域数æ®ä­hå€û|¼Œè¾…助投资决策。

中指城市地图主è¦ç”±æ•°æ®å±‚ã€æ–¹æ³•å±‚ã€æ¨¡åž‹å±‚和应用层四个斚w¢æž„æˆã€‚æ•°æ®å±‚包å«äº†èµ„æºã€ähå£ã€æ½œå®¢ã€åœ°äº§ç­‰å…­å¤§¿U类的数æ®ï¼Œå½¢æˆâ€œæˆ¿-人-地â€çš„æ•°æ®ž®é—­çŽ¯èŠ‚ã€‚åœ¨æ–ÒŽ³•层,中指院ä‹É用多™å¹åˆ†æžæ–¹æ³•对数殘q›è¡Œæ•´åˆå’Œå¤„ç†ã€‚åœ¨æ¨¡åž‹å±‚ï¼Œä¸­æŒ‡é™¢ä¾æ®å¤šòq´æ¥å¯¹äºŽåŸŽå¸‚与地产的研究构å¾å‡ÞZº†è¾ƒäØ“æƒå¨ä¸Žå®žç”¨çš„几大投资与è¥é”€æ¨¡åž‹ã€‚æœ€åŽæ¨¡æ‹Ÿä¸åŒçš„客户需求,在应用层定制å‡ÞZ¸åŒçš„应用体系。

城市地图主è¦è§£å†³ä¸¤å¤§æ–šw¢çš„问题,一是投资决½{–,在市场告别粗攑֢žé•ÕF¹‹åŽï¼ŒæˆÕF¼ä¸Žé‡‘èžæœºæž„å¦‚ä½•åœ¨ä¸æ–­å˜åŒ–的市åœÞZ¸­åQŒèŽ·å¾—æ—¢æœ‰æŠ•èµ„ä­h值åˆä¸Žä¼ä¸šæˆ˜ç•¥å‘展或ä¼ä¸šæœ€ä½Žèƒ¦åŠ¡ç›®æ ‡ç›¸åŒšw…的投资项目,æˆäؓ最大的éšùN¢˜ã€‚ç¹ç且机械å¼çš„æ•°æ®æœé›†ã€åˆ¤æ–­åŠæ•´åˆè®¡ç®—工作åQŒæˆä¸ÞZ¼—多投研部æˆå‘˜çš„æ—¥ŒŽ¸ç”Ÿ‹z…R€‚现在中指城ŒŽ‚地囑֟ºäºŽå¤§æ•°æ®˜qç®—åQŒå¯¿U‘å­¦é‡åŒ–的解决上˜q°æ‰€æœ‰é—®é¢˜ã€‚二是市场监‹¹‹ï¼ŒŒŽ‚场监测直接关系到项目回‹Æ‘Ö’ŒæˆÕF¼çް金‹¹é‡åQŒåŸŽŒŽ‚地囄¡š„å¦ä¸€å¤§åŠŸæ•ˆå°±æ˜¯å¸®åŠ©æˆ¿åœîCñ”商进行市场监‹¹‹ã€‚

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