中国�l�济高速发展二十年以来�Q�城���综合发展已取得巨大�q�步�Q�但国内各大城市间发展�ƈ不��^衡，即��同处于一个成熟群�Q�每个城���亦拥有不一��L��城市属性，城市间差距仍较明显。高速的城市发展加上持箋的城镇化、新增的购房适龄人口�Q�不断更新的住房需求，���动中国房地产市场快速进入成熟期。

那么当今中国各大城市房地产开发投资吸引力如何�Q�成都、重庆作为成渝城���群的核心城���，城市属性如何？针对�q�些问题�Q�我们专��F��中国指数研究院副总裁、中国指数研�I����西南分院�ȝ��理汪勇博���。

问：�q�年来各大城���均实现高度发展�Q�您觉得目前中国各大城市发展���势如何呢？

攚w��开放以来，中国�l�济可谓是得��C��持箋、稳定、快速的发展�Q�在�q�期��_��一�q�幢高楼�q�n��而�v�Q�不仅见证着中国人生�z�质量的提高�Q�也见证着城市的振兴与崛�v�Q�中国城���新的发展格局正在形成。城���间的角力与比拼�Q�背后依托的是经���与产业实力的博弈。

�l�济增长来源于生产要�y�投入的增加和全要素生��率的提高�Q�因此中国的产业�l�构优化之�\�Q�一斚w��体现在发辑֟����与落后城市间的产业横向转移�Q�另一斚w��则是依靠技术进步、生产创新实现的刉���业���地升��。传�l�工业化���来的经���增长边际效应减弱，后工业化时代已经到来�Q�在�q�场产业�l�构升��的革命中�Q�中国城���的格局也迎来重塑机遇。

东部沿�v城市人口数量�U�利�D�尽�Q���业结构必���d��依靠创新与改革的高端�l�构升���Q�而东部原有的传统产业也将�q�行国内城市间的横向转移�Q�这�U��{�U�M��仅包括沿���发辑֟����向中西部城���的转移�Q�还包括核心大城���向周边卫星城或盔R��城市的外溢，正是�׃���q�种产业在城���之间的变迁�Q�推动了资本与就业岗位的转移�Q�从而带来了人口的加速流动，襉K��核心城市也迎来新的发展契机，东部大城���与周边城市的联�p�L��加密切，城市发展�q�入都市圈与城市���发展的阶段。

问：在当前城���发展格局下，主要城市投资吸引力如何呢�Q�

�Ҏ��中国指数研究院《2017�q�全国地�U�以上城���房��C�开发投资吸引力研究》显�C�：2017�q�_��上�v、北京、深��x��资吸引力仍保持全国前三位�Q�经���基本面较好的二�U�及受核心城���辐���的三四�U�城���排名靠前，其中杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市�l�济基础强、�h口流入多、市场需求旺盛，排名均靠前。

从区域分���来看，东部沿�v及长三角、珠三角、京�z�冀城市���城���投资吸引力保持领先优势。长三角的经���水�q�领先，城市的现有��业基���、创新实力、对优秀人才的吸引力均较强，整体投资吸引力仍保持领先��C���Q�珠三角依托毗邻港澳的沿���区位优势，开放水�q�不断提升，深圳、广州保持全国领先水�q�I��周边的东莞、佛��q��在核心城���带动下�Q�开发投资潜力居前；京��|冀的北京、天�z�吸引力依旧强劲�Q�廊坊、保定在京��|冀一体化和雄安新区的规划利好推动下，城市房地产开发投资吸引力也显著上升。

问：您前面提到成都、重庆的投资吸引力均靠前�Q�请问成渝城���群目前发展优势如何呢？

成渝城市���是襉K��最发达和城���最集中的区域，在西部省���中�Q�经���发展水�q�x��昄���高一�{�V��作��Z��国��业东转西承的重要阵地�Q��h口基数及城镇化仍能带来发展机遇。成渝两地突出的�l�济规模���带动成渝城���群更快发展。主要有以下三大优势�Q�一是区域优势，雄踞襉K��门户��Z���Q�具有承东启�ѝ��连接南北的��Z��优势�Q�自然禀赋优良，�l�合承蝲力较强；二是�l�济优势�Q�作�����部经���增长极�Q�西部经���基���最好、经���实力最强的区域之一�Q��h力资源丰富，逐步形成开攑֞��l�济体系�Q�三是政�{�优势，拥有襉K��大开发战略的强力支撑�Q�另外“一���一路”、长江经���带战略实施���来新机遇。

问：如此说来�Q�成渝城���群未来发展可期�Q�能用数据详�l�解说一下吗�Q�

在经���发展水�q�x��面，成渝城市���2016�q�GDP水��^为4.8万亿�Q�与其他城市���相比还有一�D�距��ⷼ�最高的��F��角城���群GDP达14.7万亿�Q�其中重庆和成都分别为1.8万亿和1.2万亿�Q�涨�q�分别�ؓ11%、8%�Q�核心城���的�l�济规模仍然处于襉K��领先��C��。在人口规模斚w���Q�成渝城���群2016�q�拥有9819万�h�Q�整体�h口规模较大，且城镇化率水�q����低，未来发展潜力较大�Q�其中重庆和成都人口规模���4000万；房地产市场方面，成渝城市���仍然体��Cؓ成渝两地独大�Q�2016�q�重庆主城区、大成都商品戉K��售面�U�分别达2505、3819万方�Q�相比之下周边城���成交量则微乎其微，如宜宑֕�品房销售量仅131万方。

问：既然各个城市间差异较大，房地产市场应该也是如此吧�Q�那么如何准���的判断各个城市的�h值属性呢�Q�

随着楼市调控政策的有序进行和加码�Q�如热点一二线城市推进�E�n�����场的“降温”政�{�，三四�U�城���推�q�由���户区改造�ؓ�ȝ��“去库存”政�{�，各城���的楼市分化���愈发明显。在城市发展与革新大��F���Q��ؓ有效全面了解城市的各个方面，可通过大数据与�U�技创新�l�合新城���投资潜力进行多�l�度研判。�ؓ全面清晰的了解城���属性，中指院的城市地图以可视化�q�n�������体，�q�用多维�I�间单元与数据资源叠加分析，提供了一份不一��L��城市地图。

问：您提到的城市地图的构成以及应用�h值是什么呢�Q�

中指的城���地图打破了传统意义上的行政区划的数据限�Ӟ��可以���一个城���按�I�间需求，分成都市圈、城���/区县和街道/板块�q�行研究�Q�甚至细化到某个自定义地块的处理�Q�从而挖掘区域数据�h��|��辅助投资决策。

中指城市地图主要由数据层、方法层、模型层和应用层四个斚w��构成。数据层包含了资源、�h口、潜客、地产等六大�U�类的数据，形成“房-人-地”的数据���闭环节。在�Ҏ��层，中指院��用多��分析方法对数据�q�行整合和处理。在模型层，中指院依据多�q�来对于城市与地产的研究构徏��Z��较�ؓ权威与实用的几大投资与营销模型。最后模拟不同的客户需求，在应用层定制��Z��同的应用体系。

城市地图主要解决两大斚w��的问题，一是投资决�{�，在市场告别粗攑֢���F��后，��F��与金融机构如何在不断变化的市��Z���Q�获得既有投资�h值又与企业战略发展或企业最低胦务目标相匚w��的投资项目，成�ؓ最大的��N��。繁琐且机械式的数据搜集、判断及整合计算工作�Q�成��Z��多投研部成员的日���生�z�R��现在中指城���地囑֟�于大数据�q�算�Q�可�U�学量化的解决上�q�所有问题。二是市场监���，���场监测直接关系到项目回�Ƒ֒���F��现金���量�Q�城���地囄���另一大功效就是帮助房��C�商进行市场监���。

相关人物�Q�

　　汪勇

　　新加坡国�f�大学房��C�博士�Q�中国指数研�I����副总裁��D��南分院�ȝ��理，主要研究领域包括房地产公司研�I�、房��C�融资和投资、城���发展与房地产开发等�Q��ƈ在国内外房地产核心期刊上发表多篇学术论文。曾��M��国房��C�TOP10研究�l�项目负责�h�q�主持中国房��C�开发企业百强研�I�、中国房��C�上市公司TOP10研究、中国城���房��C�开发投资潜力研�I�、中国房��C�品牌价值研�I�等��N��的研�I�工作。是《中国房��C�指数�pȝ���Q�理��Z��实践》、《中国房��C��֮�满意度指数系�l�：理论与实��c��、《中国房��C�品牌研究价值研�IӞ��理论与实��c��等书的副主�~�。